Понятие рынка недвижимости

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют степень совершенства системы земельно-имущественного комплекса (комплексов), а в целом - национальной экономики. В российских условиях формирование рынка недвижимости рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий развитие земельно-имущественного комплекса государства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает все более цивилизованные и организационные формы.

Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает:

– передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

– установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

– связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

– распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости имеет ряд общих особенностей:

1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.

2. Слабая взаимозаменяемость и стандартизированность объектов недвижимости. Каждый из объектов недвижимости уникален, будь то земельный участок, здание, строение или какая-либо совокупность отдельных объектов. Поэтому редко оказывается возможным найти два одинаковых объекта, обладающих одним и тем же набором полезных качеств. Недвижимость с трудом поддается стандартизации, что делает практически невозможной продажу по образцу или описанию.

3. Открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер.

4. Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

– единовременные сравнительно крупные инвестиции;

– на поддержание объекта в функциональном состоянии;

– налог на недвижимое имущество;

– государственную пошлину и другие сборы на сделки.

5. Спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением.

6. Низкая эластичность предложения, так как по ряду причин нельзя построить сразу много новых квартир.

7. Товары – объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитутами и др.) в различных комбинациях.

8. Товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности.

9. Относительно небольшое число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем.

10. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий.

11. Большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Выполняя ряд общих и специальных функций, рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей.

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Основные функции рынка недвижимости:

1. Регулирующая – состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

2. Коммерческая – состоит в реализации стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

3. Функция санирования – способствует очищению экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка. Освобождение рынка от неэффективных собственников объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

4. Информационная – заключается в сборе и распространении обобщенной объективной информации, что позволяет продавцам и покупателям недвижимости принять решение в своих интересах.

5. Посредническая – выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливает связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров.

6. Стимулирующая – выступает в форме экономического поощрения за счет прибыли, полученной в результате применения достижений научно-технического прогресса при создании и использовании недвижимого имущества.

7. Инвестиционная – рынок недвижимости – привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала – способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

8. Социальная – проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты недвижимости переходят к эффективным инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам:

1) виду объекта: земельный участок; здание; сооружение; предприятие; помещение; многолетние насаждения; вещные права; иные объекты;

2) географическому (территориальному) фактору: местному; городскому; региональному; национальному; мировому;

3) функциональному назначению: производственные здания; жилые здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и др.);

4) степени готовности к эксплуатации: существующие объекты (старый фонд); незавершенное строительство; новое строительство;

5) типу участников: индивидуальные продавцы и покупатели; промежуточные продавцы; муниципальные образования; коммерческие организации;

6) виду сделок: купли-продажи; аренды; ипотеки; вещные права;

7) форме собственности: государственные и муниципальные объекты; частные;

8) способу совершения сделок: первичный и вторичный; организованный и неорганизованный; биржевой и внебиржевой; традиционный и компьютеризованный.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: