Модель рынка недвижимости

Рынок недвижимости – сложная структура, цель которой – свести покупателей и продавцов (рисунок 6.1).

Рисунок 6. 1 - Упрощенная модель участников рынка недвижимости

Субъектами рынка недвижимости выступают физические и юридические лица, объектами рынка недвижимости являетсясама недвижимость, которая делится по формам собственности, формам владения и целям использования.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Все участки земли в пределах населенного пункта дифференцированы или должны быть дифференцированы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Например, рынок недвижимости в Москве отличается от такового в Новосибирске или Владивостоке, так как сделки регулируются различными постановлениями, осуществляются в различных климатических и экономических условиях.

Рынок недвижимости сегментирован. Сегментирование рынка – это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Сегмент рынка – часть рынка, характеризующаяся однородной по своему экономическому поведению группой покупателей. Сегментирование рынка происходит вследствие того, что различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка недвижимости.

Признак сегментирования – это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка. В настоящее время используется множественная сегментация, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно.

Критерий сегментирования – это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару позволяет выявить, какие именно параметры того или иного объекта недвижимости могут быть привлекательными для покупателей.

Каждый конкретный рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду признаков:

1. Функциональному использованию:

– жилье;

– коммерческие помещения;

– объекты общественного назначения;

– промышленные объекты;

– рекреационные объекты;

– объекты сельскохозяйственного назначения;

2. Географическому фактору:

– исторический центр города;

– район новостроек;

– общественный центр города;

– спальный район;

3. Качеству недвижимости – офисные помещения высокого класса с дорогой мебелью могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения среднего и невысокого класса, находящиеся на той же улице или в том же престижном районе;

4. Типу прав собственности – различные рынки существуют для различных видов прав на недвижимость (неограниченные права собственности, сервитуты, права на недра, на аренду и права на участие в кондоминимумах, разделенные по времени);

5. Инвестиционной мотивации – одни инвесторы заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, но с большим потенциалом прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, для которых характерен продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно;

6. Цене – покупатели квартир элитных домов будут иными, чем покупатели обыкновенных квартир.

Каждый сегмент состоит из объектов и субъектов рынка недвижимости. Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

На субъекты и объекты рынка недвижимости оказывают влияние государственные органы и организации, которые выполняют регулирующие функции на рынке недвижимости. Главной функцией органов власти является создание благоприятных условий для эффективного экономического и социального развития рынков недвижимости. Данная функция выполняется через законодательное установление правил и ограничений, учет и регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, контроль за использованием недвижимости, инвестирование в важные сферы (энергетику, строительство и т.д.), стимулирование приватизации и национализации объектов.

Основной задачей муниципальных властей является создание благоприятных условий для эффективного развития регионального рынка недвижимости, а их целью как субъектов рынка является увеличение прибыли, идущей на пополнение муниципального бюджета.

Контрольные вопросы

1. Что вы понимаете под рынком недвижимости?

2. Назовите отличия рынка недвижимости от других видов рынков.

3. Назовите основные функции рынка недвижимости.

4. Какие рынки недвижимости вы знаете?

5. Что такое сегментирование и сегмент рынка?

6. Из каких сегментов может состоять рынок недвижимости?

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: