Классификация и суть принципов оценки объектов недвижимости ЗИК

Оценка недвижимости основывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.

Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:

1) пользователя:

– полезности;

– замещения;

– ожидания;

2) связанные с объектами недвижимости (земельный участок, здания, сооружения, которые на нем находятся):

– остаточной продуктивности земли;

– вклада;

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– сбалансированности;

– оптимальных величин;

– оптимального разделения имущественных прав;

3) связанные с рыночной средой:

– зависимости;

– соответствия;

– спроса и предложения;

– конкуренции;

– изменения;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемые принципы оценки недвижимости связаны. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к учету основных принципов оценки. Это необходимо для того, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

– Принцип полезности. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода.

Суть принципа полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например устройства в нем гостиничного хозяйства, кафе, офиса, музея и пр.

При оценке недвижимости необходимо знать, в чем заключается и насколько высока полезность оцениваемой недвижимости для типичного покупателя.

– Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

При затратном подходе рассматриваемый принцип формулируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью.

При сравнительном (или рыночном) подходе принцип замещения гласит: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая.

Данный принцип при доходном подходе формулируется следующим образом: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль.

– Суть принципа ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, и суммой, ожидаемой от перепродажи этого объекта. При этом важно, за какой период будет получен ожидаемый доход, так как рубль, имеющийся у инвестора сегодня, стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Данный принцип – основной при реализации доходного подхода к оценке.

К принципу, связанному с объектами недвижимости относится:

– Принцип остаточной продуктивности гласит, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Чтобы понять это положение, необходимо рассмотреть следующее: любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства – капитала, труда, управления и земли (таблица 8.1).

Таблица 8.1 - Составляющие производства и источники их покрытия

Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.

Труд – любые умственные и физические усилия людей, направленные на достижение того или иного экономического результата (товар, услуги) и реализацию его на рынке.

Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в три других фактора производства: труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант.

При оценке необходимо знать об изменениях на рынках труда, капитала, управленческого персонала и земли.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Данное суждение исходит из положения экономической теории «земля имеет остаточную стоимость и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства». Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того, как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

– Принцип вклада (предельной продуктивности) формулируется следующим образом: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Приведем пример для рынка недвижимости. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем составили затраты на ее ремонт. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате ремонта квартиры и затратами на этот ремонт.

– Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Для определения указанной предельной точки, когда прибыль (и стоимость) от объекта недвижимости будет максимальной, необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка.

– Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться в определенной пропорции.

Следствием несбалансированности структуры отдельного объекта, как правило, является снижение его стоимости. Примеры такой несбалансированности: слишком маленькая автостоянка при большом торговом комплексе, чрезмерное число жилых домов на участке малой площади.

Несбалансированность в системе землепользования поселений обычно приводит к общему снижению стоимости недвижимости в масштабах поселения. К примеру, несоответствие между социальной инфраструктурой и плотностью жилой застройки приведет к общему снижению стоимости жилой застройки.

– Принцип оптимальных величин (или принцип оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Отклонения от оптимального размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта. Если в районе, зонированном под застройку однотипными одноэтажными домами, обычным считается земельный участок при доме площадью около 1500 м², уменьшение площади до 750 м², вероятнее всего, повлечет снижение стоимости участка примерно в 2 раза.

Суть принципа оптимального разделения имущественных прав заключается в следующем: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может быть следующим.

1. Физическое разделение – разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарду и пр. Для земельного участка: разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная), пожизненное владение, будущие имущественные права.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, АО, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые и судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений вышерассмотренных типов разделения совокупности имущественных прав позволяет увеличить стоимость объектов недвижимости.

К группе принципов, связанных с рыночной средой относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и изменения.

– Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект факторы подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые, технические. Основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор – близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр. В совокупности местоположение объекта и связь его с рынком пользователя составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости», которое оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Задача при оценке недвижимости – выявить и измерить влияние факторов внешней среды:

– на стоимость оцениваемого объекта недвижимости (сделать соответствующие корректировки ее при использовании метода сравнительного анализа продаж);

– величину денежного потока (при использовании доходного подхода);

– уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при использовании затратного подхода).

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием.

Например, рассматривая влияние на стоимость дачи одного из региональных факторов – расположения ее в живописном месте рядом с озером, – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемой дачи с сопоставимой дачей, находящейся в обычной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (местоположение объекта) на стоимость объекта в денежном выражении.

– Принципсоответствия: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (рыночным ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг предлагаемых объектов недвижимости отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости, которые меняются со временем. Вследствие этого изменяются и стандарты соответствия. Необходимо не только знать эти стандарты для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

– Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости – это реальная потребность в них.

Предложение – это число объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос и ниже предложение, тем выше стоимость объекта недвижимости. И наоборот, чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, в этот момент рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Следует помнить: спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чем предложение, так как влияние резкого изменения денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний), эмоциональные настроения в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие промежутки времени, чем, допустим, строится тот или иной объект недвижимости, создающий дополнительное предложение на рынке. Знание этой особенности позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости. Соотношение спроса и предложения, например, жилых помещений зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости, потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, от введения новых законодательных актов и нормативных документов, стоимости кредитов, налогообложения имущества и других факторов.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Основная задача оценки (эксперта-оценщика) при реализации рассматриваемого принципа – анализ соотношения спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости и определение степени влияния данного соотношения на стоимость объекта.

Но не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит от условия финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.

– Принцип конкуренции.Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности.

Степень конкурентности рынка определяется прежде всего числом продавцов и покупателей, степенью стандартизированности товара, степенью контроля над ценами со стороны отдельных продавцов и покупателей, степенью открытости рынка, ценовой конкуренцией.

На рынках недвижимости может проявляться конкуренция между:

– различными типами строений из-за одной и той же земли;

– различными способами использования одного и того же строения в зависимости от целей;

– собственниками недвижимости из-за выгодных арендаторов;

– арендаторами из-за одних и тех же объектов недвижимости.

Например, обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объект недвижимости снижаются и уменьшается прибыль предпринимателя. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается, и если спрос не уменьшается, то цены на объекты недвижимости растут, как прибыли предпринимателя.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это бывает при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, так как она складывается лишь на конкурентном рынке.

– Принцип изменения. Все течет, все изменяется – эта крылатая фраза очень точно выражает суть данного принципа оценки объектов недвижимости. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все влияющие на стоимость объекта факторы внешней среды.

Наиболее характерный тип изменений – так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различают четыре основных цикла (стадии) жизни.

1. Зарождение – обновление (строительство объекта, или проектирование процесса, или формирование (становление) отрасли, общества, района и пр.).

2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).

3. Стабильность (зрелость) – период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).

С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать реакцию рынка недвижимости на законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные и социальные процессы и учитывать их при оценке стоимости объекта недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости связаны также с основным принципом оценки, составляющим четвертую группу, – принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Используется и принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В практической оценочной деятельности могут возникнуть инвестиционные ситуации, когда:

– имеется свободный земельный участок;

– пользователь ищет определенный вид земли;

– инвестор ищет оптимальное сочетание земли и пользователя;

– инвестор подбирает участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости.

Две первые ситуации можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Решение же двух последних ситуаций возможно лишь при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, когда эксперт-оценщик анализирует различные варианты освоения и застройки земли, с тем чтобы определить, какой из них обеспечит наибольшую остаточную стоимость. Анализ основывается на реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, который определяется как «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».

Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант использования земельного участка, возможностью реализации данного варианта использования участка с правовой точки зрения, физическими, грунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и финансовой обоснованностью.

Суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального, исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта.

На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются выручка, затраты, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозируемого периода с учетом предусмотренных нормативов организации СМР. В процессе расчетов проводится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и зданиям. Это разделение осуществляется с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышенияили снижении стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта. Он и будет наилучшим и наиболее эффективным из возможных.

Контрольные вопросы и задания

1. Какие принципы оценки недвижимости входят в группу пользователя? Охарактеризуйте их.

2. Какие принципы оценки недвижимости входят в группу принципов, связанных с объектом недвижимости? Охарактеризуйте их.

3. Какие принципы оценки недвижимости входят в состав группы принципов, связанных с рыночной средой? Охарактеризуйте их.

4. В чем суть принципа и какова технологическая последовательность выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

5. В чем суть принципа вклада?

6. Как принцип спроса и предложения влияет на стоимость объекта недвижимости?

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: