Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости с помощью метода валовой ренты

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу:

МВР = Ц / РД, (9.1)

где МВР – мультипликатор валовой ренты;

Ц – цена продажи объекта недвижимости, руб.;

РД – рентный (арендный) доход, руб.

Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.

Этап 1. Расчет МВР:

– формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;

– расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;

– согласование полученных значений МВР для определения единого значения или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

Этап 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

– определение сопоставимых по уровню арендной платы сравниваемых объектов недвижимости;

– анализ сравниваемых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;

– расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

– произведение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере.

Односемейный жилой дом, расположенный в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемый для последующей сдачи в аренду отдыхающим, будет иметь рыночный рентный доход 41000 руб. Информация по сделкам купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволила определить МВР (таблица 9.1). Требуется определить рыночную стоимость жилого дома.

Таблица 9.1 - Определение МВР

Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07–16,33. Из этого диапазона выбираем среднее значение МВР – 15,70. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравниваемых объектов, тем более надежно значение МВР.

Далее определяем рыночную стоимость жилого дома путем умножения рентного дохода на среднее значение МВР: 41 000 ∙ 15,70 = = 643 700 руб.

Ответ: стоимость односемейного жилого дома при рентном доходе 41 000 руб. составит 643 700 руб.

Применение в оценке валового рентного мультипликатора удобно, так как не проводится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Так, если сопоставили объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а отношение цены к арендной ставке не меняется.

Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.

Однако имеются и ограничения по использованию данного метода оценки:

1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.

2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не проводится, метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

Контрольные вопросы и задания

1. В чем суть метода сравнения продаж?

2. Опишите технологию реализации метода сравнения продаж.

3. Какие способы определения величины поправок применяются при реализации метода сравнения продаж?

4. Какие элементы и единицы сравнения используются в методе сравнения продаж?

5. Что такое валовой рыночный мультипликатор?

9.4 Общие понятия о затратном методе

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом всех видов износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, и размеры предпринимательской прибыли являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

В основе затратного метода лежит принцип замещения.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают восстановительную стоимость и стоимость замещения.

Восстановительная стоимость – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности, которые имелись у оцениваемого объекта. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затапливаемый и никогда не используемый подвал – неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости здания.

Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных стандартов, материалов и дизайна.

Выбор того или иного вида стоимости при оценке зависит от условий применения затратного метода.

Затратный метод применяется:

– при оценке недвижимости на малоактивных рынках;

– технико-экономическом анализе нового строительства;

– оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных построек;

– определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

– оценке объектов спецназначения, особенно недоходного назначения;

– страховании недвижимости;

– определении базы налогообложения.

Однако, применяя затратный метод, необходимо учитывать следующие ограничительные условия:

– зачастую затратный метод дает неправильную оценку стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет;

– трудно реализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющими историческую ценность.

Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2. Оценку рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.

3. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки).

4. Определение предпринимательской прибыли.

5. Оценку восстановительной или замещающей стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли (п. 4 + п. 3).

6. Определение общего накопительного износа зданий и сооружений.

7. Оценку стоимости улучшений с учетом износа (п. 5 – п. 6).

8. Оценку общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п. 1 + п. 7).

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным методом определяется по следующей схеме:

С_о.н = С_в(з) – И + П + С_з.у, (9.2)

где С_о.н – стоимость объекта недвижимости, руб.;

С_в(з) – стоимость восстановления или замещения, руб.;

И – накопленный износ, руб.;

П – предпринимательская прибыль, руб.;

С_з.у – стоимость земельного участка, руб.;

Стоимость восстановления или замещения определяется следующими методами:

1. Сравнительной единицы.

2. Количественного обследования.

3. Объектов-аналогов.

4. Учета затрат по укрупненным видам работ.

Существуют следующие основные методы определения стоимости земельных участков:

1. Сопоставимых продаж.

2. Соотнесения (переноса).

3. Капитализации земельной ренты.

4. Остатка для земли.

5. Освоения земельного участка.

6. Извлечения.

Накопленный износ включает три вида износа:

1. Физический.

2. Функциональный.

3. Внешний.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств. Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов (изнашивание, разрушение, поломка и конструктивные дефекты), второй – под воздействием естественных и природных факторов (гниение, ржавление, старение, разрушение).

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т.д.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, ситуации на рынке и др.

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устраняемости износа служит превышение добавочной стоимости над затратами.

Существуют следующие методы определения износа:

1. Метод срока жизни.

2. Метод сравнения продаж.

3. Метод разбиения.

Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Это тот период времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам.

Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.

Оставшийся срок экономической жизни составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Оценка износа

Как было сказано выше, износ определяется следующими методами: срока жизни, сравнения продаж, разбиения. Рассмотрим каждый метод.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: