Оценка износа методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

При использовании данного метода рекомендуется следующая последовательность этапов:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому. Корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий.

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий.

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Рассмотрим использование изложенной методики на примере:

Дана исходная информация по трем аналогичным объектам (таблица 9.2). Требуется: определить износ оцениваемого объекта.

Таблица 9.2 - Информация по сопоставимым объектам

Из условия задачи видно, что первые четыре этапа уже проделаны. Следующим этапом является расчет накопленного износа на основании формулы:

И = С_в(з) + С _зу – С _о.н,

следовательно:

И₁ = 260 + 50 – 250 = 60 тыс. руб.;

И₂ = 310 + 70 – 300 = 80 тыс. руб.;

И₃ = 340 + 120 – 370 = 90 тыс. руб.

Далее определяется процент износа от восстановительной стоимости здания:

И₁ = (60 ∙ 100%) / 260 = 23,1%;

И₂ = (80 ∙ 100%) / 310 = 25,8%;

И₃ = (120 ∙ 100%) / 370 = 26,5%.

И наконец, определяется средний процент износа:

И_ср = 23,1 + 25,8 + 26,5 = 25,1%.

Таким образом, средний процент износа составляет процент износа оцениваемого объекта.

Ответ: износ оцениваемого объекта равен 25,1% его восстановительной стоимости.

Достоинство данного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж выявляется реакция рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Чем достовернее рыночная информация и чем больше число сравниваемых продаж, тем точнее полученный результат.

В то же время метод сравнения продаж имеет ряд недостатков:

– при отсутствии активного рынка метод лишается информационной базы;

– не учитывает различные виды износа;

– метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

9.5.3 Оценка износа методом разбиения

Метод разбиения заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

При использовании данного метода рекомендуется следующая последовательность этапов:

1-й этап – определение физического износа, в том числе устранимого физического износа; неустранимого физического износа;

2-й этап – определение функционального износа, в том числе устранимого функционального износа; неустранимого функционального износа;

3-й этап – определение внешнего износа;

4-й этап – определение накопленного износа.

Рассмотрим каждый этап определения износа.

Первый этап – определение физического износа. Для оценки физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

– короткоживущие элементы, имеющие срок жизни меньше, чем все здание;

– долгоживущие элементы, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания.

а) Определение устранимого физического износа. Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания. Покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости ремонта, который он должен будет провести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Примем следующие исходные данные:

Двухэтажное здание имеет общую площадь 600 м². Его текущая восстановительная стоимость составляет 1,2 млн. руб.

При оценке здания установлена необходимость косметического ремонта интерьеров и незамедлительной замены кровли. На рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 56 и 70 тыс. руб., а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 130 и 70 тыс. руб. Определение стоимости устранения физического износа показано в таблица 9.3.

Таблица 9.3 - Оценка устранимого физического износа

б) Определение неустранимого физического износа. В первую очередь измеряется неустранимый физический износ короткоживущих элементов, который выражается формулой:

НФИ_к.ж = (ВС_эл – SУФИ_эл) ∙ (ФВ_эл / ФЖ_эл), (9.5)

где НФИ_к.ж – неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб.;

ВС_эл – полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки, руб.;

УФИ_эл – устранимый физический износ элемента, руб.;

ФВ_эл – фактический возраст элемента, лет;

ФЖ_эл – срок физической жизни элемента, лет.

Далее определяют стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах по формуле

НФИ_д.ж = (ВС_зд – (SУФИ_зд + SОВС_к.ж)) ∙ (ФВ_зд / ФЖ_зд), (9.6)

где НФИ_д.ж – неустранимый физический износ долгоживущего элемента, руб.;

ВС_зд – полная восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

УФИ_зд – устранимый физический износ здания, руб.;

ОВС_к.ж – остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.;

ФВ_зд – фактический возраст здания, лет;

ФЖ_зд – срок физической жизни здания, лет.

Второй этап – определение функционального износа. Функциональный износ складывается из устранимого и неустранимого функционального износа.

а) Определение устранимого функционального износа. Устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

– недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

– потребностями в замене или модернизации элементов;

– переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх-улучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Например, в оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина. Величина этого износа определяется следующим образом (тыс. руб.):

- Стоимость установки камина в существующем здании на дату оценки составит 12 тыс. руб.

- Текущая восстановительная стоимость его установки при строительстве здания – 5 тыс. руб.

- Потеря стоимости вследствие износа – 7 тыс. руб.

б) Определение неустранимого функционального износа. Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

– недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

– переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх-улучшений.

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется по формуле:

НФИ = (П_чд / К_кз) – С_у, (9.7)

где НФИ – неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов, руб.;

П_чд – потеря чистого дохода, руб.;

К_кз – коэффициент капитализации для зданий;

С_у – стоимость устройства улучшений, руб.

Неустранимый функциональный износ вследствие сверхулучшений оценивается по формуле:

НФ_уИ_с = ВС_эл – ФИ_эл + (Д + Р), (9.8)

где НФ_уИ_с – неустранимый функциональный износ вследствие сверх-улучшений, руб.;

ВС_эл – текущая восстановительная стоимость элемента, руб.;

ФИ_эл – физический износ этого элемента, руб.;

Д – доход, связанный с использованием сверхулучшений, руб.;

Р – расход, связанный с использованием сверхулучшений, руб.

Третий этап – определение внешнего износа. Существует два подхода: капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия; сравнение продаж аналогичных объектов.

Рассмотрим первый подход на нашем примере. Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали, в среднем на 30 руб. в год за 1 м² общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. На стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта недвижимости, и коэффициент капитализации для здания составляет 12%.

Предлагается следующее решение задачи:

1) определяется общая потеря чистой арендной платы:

30 руб./м² ∙ 600 м² = 18 тыс. руб.;

2) рассчитывается значение потерь чистого дохода, относящегося к зданию:

18 тыс. руб. ∙ 0,8 = 14,4 тыс. руб.;

3) устанавливается снижение стоимости здания, связанное с внешним износом:

14,4 тыс. руб. / 0,12 = 120 тыс. руб.

Если в ближайшем окружении нашего здания зарегистрированы недавние продажи аналогичных объектов, не подверженных неблагоприятному воздействию транспортной магистрали, то путем последовательных корректировок остальных отличительных признаков их приводят к сопоставимому виду, оставляя исключительное воздействие данного фактора. Тогда разница в цене продаж сравниваемых объектов выразит количественное значение этого фактора внешнего износа.

Четвертый этап – определение накопленного износа. Результаты проведенных расчетов накопленного износа представлены в таблице 9.4.

Таблица 9.4 - Расчет накопленного износа

Таким образом, в рассмотренном примере накопленный износ составил 21,1% от восстановительной стоимости здания, а его текущая стоимость за вычетом износа составила 1200 000 – 253 000 = 947 000 руб.

Ответ: накопленный износ двухэтажного здания равен 21,1% восстановительной стоимости, а стоимость его без износа составит 947 000 руб.

Контрольные вопросы

1. Каковы сферы использования затратного метода в оценке недвижимости?

2. Каковы основные этапы реализации затратного метода оценки недвижимости?

3. Дайте определение физического износа и изложите методы его определения.

4. Что такое функциональный износ?

5. Что такое внешний износ?

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: