Главная | Случайная
Обратная связь

ТОР 5 статей:

Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия

Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века

Ценовые и неценовые факторы

Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка

Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы

КАТЕГОРИИ:






Оценка износа методом сравнения продаж




Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

При использовании данного метода рекомендуется следующая последовательность этапов:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому. Корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий.

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий.

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Рассмотрим использование изложенной методики на примере:

Дана исходная информация по трем аналогичным объектам (таблица 9.2). Требуется: определить износ оцениваемого объекта.

 

Таблица 9.2 - Информация по сопоставимым объектам

 

Показатель Объект 1 Объект 2 Объект 3
Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, тыс. руб.
Стоимость участка земли, тыс. руб.
Рыночная цена здания, тыс. руб.
Текущая восстановительная стоимость здания, тыс. руб.

 

Из условия задачи видно, что первые четыре этапа уже проделаны. Следующим этапом является расчет накопленного износа на основании формулы:

И = Св(з) + С зу – С о.н,

следовательно:

И1 = 260 + 50 – 250 = 60 тыс. руб.;

И2 = 310 + 70 – 300 = 80 тыс. руб.;

И3 = 340 + 120 – 370 = 90 тыс. руб.

Далее определяется процент износа от восстановительной стоимости здания:

И1 = (60 ∙ 100%) / 260 = 23,1%;

И2 = (80 ∙ 100%) / 310 = 25,8%;

И3 = (120 ∙ 100%) / 370 = 26,5%.

И наконец, определяется средний процент износа:

Иср = 23,1 + 25,8 + 26,5 = 25,1%.

Таким образом, средний процент износа составляет процент износа оцениваемого объекта.

Ответ: износ оцениваемого объекта равен 25,1% его восстановительной стоимости.

Достоинство данного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж выявляется реакция рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Чем достовернее рыночная информация и чем больше число сравниваемых продаж, тем точнее полученный результат.

В то же время метод сравнения продаж имеет ряд недостатков:

– при отсутствии активного рынка метод лишается информационной базы;

– не учитывает различные виды износа;

– метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

9.5.3 Оценка износа методом разбиения

 

Метод разбиения заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

При использовании данного метода рекомендуется следующая последовательность этапов:

1-й этап – определение физического износа, в том числе устранимого физического износа; неустранимого физического износа;

2-й этап – определение функционального износа, в том числе устранимого функционального износа; неустранимого функционального износа;

3-й этап – определение внешнего износа;

4-й этап – определение накопленного износа.

Рассмотрим каждый этап определения износа.

Первый этап – определение физического износа. Для оценки физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

– короткоживущие элементы, имеющие срок жизни меньше, чем все здание;

– долгоживущие элементы, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания.

а) Определение устранимого физического износа. Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания. Покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости ремонта, который он должен будет провести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Примем следующие исходные данные:

Двухэтажное здание имеет общую площадь 600 м2. Его текущая восстановительная стоимость составляет 1,2 млн. руб.

При оценке здания установлена необходимость косметического ремонта интерьеров и незамедлительной замены кровли. На рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 56 и 70 тыс. руб., а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 130 и 70 тыс. руб. Определение стоимости устранения физического износа показано в таблица 9.3.

 

Таблица 9.3 - Оценка устранимого физического износа

 

Работа Восстановительная стоимость, тыс. руб. Стоимость устранения, тыс. руб. Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб.
Замена кровли 70,0 70,0 -
Отделка интерьеров 130,0 56,0 74,0
Итого   126,0  

 

б) Определение неустранимого физического износа. В первую очередь измеряется неустранимый физический износ короткоживущих элементов, который выражается формулой:

НФИк.ж = (ВСэл – SУФИэл) ∙ (ФВэл / ФЖэл), (9.5)

где НФИк.ж – неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб.;

ВСэл – полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки, руб.;

УФИэл – устранимый физический износ элемента, руб.;

ФВэл – фактический возраст элемента, лет;

ФЖэл – срок физической жизни элемента, лет.

Далее определяют стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах по формуле

НФИд.ж = (ВСзд – (SУФИзд + SОВСк.ж)) ∙ (ФВзд / ФЖзд), (9.6)

где НФИд.ж – неустранимый физический износ долгоживущего элемента, руб.;

ВСзд – полная восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

УФИзд – устранимый физический износ здания, руб.;

ОВСк.ж – остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.;

ФВзд – фактический возраст здания, лет;

ФЖзд – срок физической жизни здания, лет.

Второй этап – определение функционального износа. Функциональный износ складывается из устранимого и неустранимого функционального износа.

а) Определение устранимого функционального износа. Устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

– недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

– потребностями в замене или модернизации элементов;

– переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх-улучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Например, в оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина. Величина этого износа определяется следующим образом (тыс. руб.):

- Стоимость установки камина в существующем здании на дату оценки составит 12 тыс. руб.

- Текущая восстановительная стоимость его установки при строительстве здания – 5 тыс. руб.

- Потеря стоимости вследствие износа – 7 тыс. руб.

б) Определение неустранимого функционального износа. Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

– недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

– переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх-улучшений.

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется по формуле:

НФИ = (Пчд / Ккз) – Су, (9.7)

где НФИ – неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов, руб.;

Пчд – потеря чистого дохода, руб.;

Ккз – коэффициент капитализации для зданий;

Су – стоимость устройства улучшений, руб.

Неустранимый функциональный износ вследствие сверхулучшений оценивается по формуле:

НФуИс = ВСэл – ФИэл + (Д + Р), (9.8)

где НФуИс – неустранимый функциональный износ вследствие сверх-улучшений, руб.;

ВСэл – текущая восстановительная стоимость элемента, руб.;

ФИэл – физический износ этого элемента, руб.;

Д – доход, связанный с использованием сверхулучшений, руб.;

Р – расход, связанный с использованием сверхулучшений, руб.

Третий этап – определение внешнего износа. Существует два подхода: капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия; сравнение продаж аналогичных объектов.

Рассмотрим первый подход на нашем примере. Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали, в среднем на 30 руб. в год за 1 м2 общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. На стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта недвижимости, и коэффициент капитализации для здания составляет 12%.

Предлагается следующее решение задачи:

1) определяется общая потеря чистой арендной платы:

30 руб./м2 ∙ 600 м2 = 18 тыс. руб.;

2) рассчитывается значение потерь чистого дохода, относящегося к зданию:

18 тыс. руб. ∙ 0,8 = 14,4 тыс. руб.;

3) устанавливается снижение стоимости здания, связанное с внешним износом:

14,4 тыс. руб. / 0,12 = 120 тыс. руб.

Если в ближайшем окружении нашего здания зарегистрированы недавние продажи аналогичных объектов, не подверженных неблагоприятному воздействию транспортной магистрали, то путем последовательных корректировок остальных отличительных признаков их приводят к сопоставимому виду, оставляя исключительное воздействие данного фактора. Тогда разница в цене продаж сравниваемых объектов выразит количественное значение этого фактора внешнего износа.

Четвертый этап – определение накопленного износа. Результаты проведенных расчетов накопленного износа представлены в таблице 9.4.

Таблица 9.4 - Расчет накопленного износа

 

Износ Снижение стоимости здания, связанное с износом, тыс. руб.
Физический износ, всего
В том числе:  
устранимый
неустранимый
Функциональный износ, всего
в том числе:  
устранимый:
недостаточность элементов
замена элементов
сверхулучшения
неустранимый
Внешний износ
Накопленный износ (п. 1 + п. 2 + п. 3)

 

Таким образом, в рассмотренном примере накопленный износ составил 21,1% от восстановительной стоимости здания, а его текущая стоимость за вычетом износа составила 1200 000 – 253 000 = 947 000 руб.

Ответ: накопленный износ двухэтажного здания равен 21,1% восстановительной стоимости, а стоимость его без износа составит 947 000 руб.

Контрольные вопросы

1. Каковы сферы использования затратного метода в оценке недвижимости?

2. Каковы основные этапы реализации затратного метода оценки недвижимости?

3. Дайте определение физического износа и изложите методы его определения.

4. Что такое функциональный износ?

5. Что такое внешний износ?







Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:

vikidalka.ru - 2015-2022 год. Все права принадлежат их авторам! Нарушение авторских прав | Нарушение персональных данных