Общие понятия о доходном методе

Доходный метод определения стоимости недвижимости используется для оценки объектов, приносящих доход.

Недвижимое имущество при реализации доходного метода рассматривается с точки зрения объекта вложения капитала и получения дохода от него, при этом:

– учитываются условия инвестирования и финансирования недвижимости;

– проводится анализ доходов и расходов;

– приводятся будущие доходы к текущей стоимости путем их капитализации и дисконтирования.

Доходный метод базируется на следующих принципах:

– ожидания;

– замещения;

– спроса и предложения;

– вклада.

Основное преимущество данного метода по сравнению с затратным методом и методом сравнения продаж заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода.

Основным недостатком метода является то, что он в отличие от других методов оценки основан на прогнозных данных.

Применение доходного метода в условиях высокой инфляции и нестабильного финансового рынка крайне затруднено.

Реализация доходного метода начинается с составления прогноза доходов.

На данном этапе учитывается четыре уровня доходов, которые указываются в основных документах (балансе и отчете о доходах и расходах):

1) потенциальный валовой доход:

– минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

– плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости;

2) действительный валовой доход:

– минус текущие операционные расходы;

– минус резерв на замещение;

3) чистый операционный доход:

– минус обслуживание долга – выплата процента и погашение основной суммы;

4) доход на собственный капитал (поток денежных средств до налогообложения).

Содержание первых трех уровней вышеперечисленных доходов раскрыты в задании 3.

Доход на собственный капитал равен чистому операционному доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств.

На основе данных доходов составляется реконструированный отчет о доходах. В статьях данного отчета содержатся реальные периодические денежные потоки.

После составления реконструированного отчета определяется метод расчета текущей стоимости объекта недвижимости. Существует два основных метода расчета текущей стоимости объекта недвижимости, приносящей доход:

– прямой капитализации;

– дисконтирования денежных потоков.

Выбор метода определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется метод дисконтирования денежного потока.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: