Глава 42. АРЕНДА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

§ 1. Определение, понятие и юридическая характеристика

История становления. Определение. Природа договора.

Субъектный состав. Форма

1. Договор аренды (найма) известен со времен римского права, которое знало три отдельных договора найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя видами договора то, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязывалась уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение. При этом договор найма вещи имел строго обязательственно-правовую природу: в случае отчуждения арендованного имущества наймодателем другому лицу, наниматель терял право аренды на данное имущество, поскольку новый собственник не считался связанным договором аренды своего предшественника, таким образом, договор аренды не обладал таким вещно-правовым элементом, как право следования за вещью.

Из истории цивилистики. В римском праве в императорский период было установлено правило, согласно которому, если наниматель, не возвратив по окончании срока аренды вещь, доводил дело до суда, он присуждался не только к возвращению нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости, то есть рассматривался как захватчик чужого владения (invasor alinae possessionis).

В российском дореволюционном гражданском законодательстве нормы об имущественном найме были размещены среди норм об обязательствах по договорам, таким образом, указанный договор рассматривался в качестве обязательственного правоотношения. Однако судебная практика часто предоставляла нанимателю возможность защиты вещно-правовыми способами, в связи с чем уже в проекте Гражданского уложения были выработаны правила, которые позволяли определять, в каких случаях аренде были присущи вещно-правовые элементы (право следования за вещью), а в каких они ограничивались.

Авторитетное мнение. Имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора (Г.Ф. Шершеневич).

В советский период договором имущественного найма признавался договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 Гражданского кодекса 1922 г.; ст. 275 Гражданского кодекса 1964 г.). В договоре имущественного найма уже четко просматривались отдельные элементы вещно-правовых отношений (право следования за вещью), а за нанимателем признавался статус титульного владельца.

Авторитетное мнение. Договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника (О.С. Иоффе).

2. Договор аренды (договор имущественного найма) - это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

3. Договор аренды - это договор, направленный на передачу вещи, однако передача вещи по договору не влечет за собой перехода права собственности: арендатор получает лишь право владения и пользования имуществом или только право пользования им, что отличает рассматриваемый договор от договоров купли-продажи и займа. Арендатор признается титульным владельцем вещи, что предоставляет ему право использовать вещно-правовые способы защиты (ст. 305 ГК РФ), при этом договор аренды рассматривается именно в качестве обязательственного правоотношения.

Договор аренды является:

- консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, независимо от того, состоялась ли передача арендованного имущества арендатору;

- возмездным: арендатор обязан предоставить арендодателю встречное предоставление в виде внесения арендной платы за полученное во владение и пользование имущество;

- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим): каждая из сторон договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны. Две встречные обязанности сторон в договоре аренды одинаково важны: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

4. Сторонами (субъектами) договора аренды (имущественного найма) являются:

- арендодатель (наймодатель);

- арендатор (наниматель).

Передача имущества в аренду есть акт распоряжения им, в связи с чем арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Пример. Субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия вправе самостоятельно сдавать движимое имущество в аренду, а недвижимое имущество - только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа.

Казенное предприятие как субъект оперативного управления при передаче как движимого, так и недвижимого имущества в аренду обязано получить согласие собственника, а учреждение может передать в аренду только то имущество, которое приобретено им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению предпринимательской деятельности.

Правовой акт. Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Арендатором может быть любой субъект гражданского права с учетом требований к его право- и дееспособности.

5. В законе предусмотрены специальные правила, касающиеся формы и государственной регистрации договора аренды (ст. 609 ГК РФ), отличающиеся от общих положений о форме сделки.

Простая письменная форма договора аренды обязательна для:

- договора аренды, заключаемого на срок более года;

- договора аренды независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исключение из правила об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости предусмотрены п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

§ 2. Существенные условия, содержание и исполнение

Предмет. Срок договора. Права и обязанности сторон.

Прекращение договора

1. Существенным условием договора аренды, отсутствие которого в тексте договора влечет признание его незаключенным, является условие о предмете.

Предметом договора аренды может быть признано имущество, являющееся объектом аренды. Для отдельных видов договора аренды законом могут быть предусмотрены в качестве существенных также и иные условия (к примеру, условие об арендной плате в договоре аренды зданий и сооружений, согласно ст. 654 ГК РФ, является существенным).

Авторитетное мнение. Можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора (В.В. Витрянский).

Из истории цивилистики. При найме или отдаче в содержание частных имуществ надлежит определить предмет найма или содержания, срок и цену оного. Сверх сего допускаются всякие другие произвольные условия, законам непротивные, как то: права и обязанности хозяина и наемщика, правила пользования имуществом, ответственность за ущерб, порчу и за самую гибель оного и т.п. (Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691).

Объектом аренды могут быть индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, не теряющие своих полезных свойств в процессе использования.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК).

Правовой акт. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах", Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 N 200-ФЗ, Водный кодекс РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ.

2. Договор аренды может быть заключен:

- на определенный сторонами в договоре срок;

- на неопределенный срок (если стороны в договоре не установили срок его действия).

Договор, заключенный на определенный срок, действует в течение всего этого срока.

Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, для этого достаточно предупредить о желании расторгнуть договор другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ст. 610 ГК РФ).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судебная практика. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признан равным году.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: