Проблемы и методы определения капитализируемого дохода в оценке активов и бизнеса.

В качестве капитализируемой базы, как правило, используется показатель дохода – а именно чистый операционный доход (или операционная прибыль).

Капитализируемая база может быть определена:

- во-первых, на основе ретроспективных данных развития компании;

- во-вторых, на основе прогнозируемых стабильных потоков доходов – если отсутствует статистика функционирования предприятия в прошедшем периоде. Определение капитализируемой базы на основе ретроспективных данных развития компании предполагает выявление периода за который будет браться информация о капитализируемом доходе, а также выбор метода для определения его средней величины.

Помимо этого, необходимо убедиться, что взаимодействие факторов получения дохода за ретроспективный период и на перспективу является неизменным и обеспечивает получение стабильного дохода и в будущем.

Если ожидаются изменения этих факторов (например, изменения в ассортименте продукции, в этапе жизненного цикла предприятия и т.д.), то необходимо провести анализ – обеспечат ли указанные изменения стабильность дохода в будущем. В случае положительного ответа на этот вопрос возможно применение метода капитализации доходов с обязательным учетом предстоящих изменений в процессе формирования капитализируемой базы.

Определение капитализируемой базы на основе ретроспективных данных предполагает использование нормализованных данных бухгалтерского учета, то есть данных, отражающих типичные доходы и расходы, характерные для аналогичного нормального функционирующего бизнеса.

При использовании в процессе определения капитализируемой базы ретроспективной информации развития компании возможно применение следующих методов расчета капитализируемой базы:

метод простой средней ретроспективной величины

метод средневзвешенной величины

метод трендовой прямой

1) метод простой средней ретроспективной величины (прибыли) применяется в том случае, когда в динамике анализируемой ретроспективной прибыли отсутствует выраженная тенденция, или нет оснований ожидать, что выявленная тенденция сохранится и в будущем. В этом случае ретроспективные данные суммируются, и полученная сумма делится на число периодов.

Пример: имеется прибыль компании за 7 лет

n Прибыль

1 1

2 1,15 Среднее значение прибыли = 11 / 7 = 1,57

3 1,25

4 1,5

5 1,6

6 2

7 2,5

 11

2) метод средневзвешенной величины (прибыли), применяется в том случае, если выявлена тенденция, которая может быть экстраполирована в будущее. При этом последним данным придают больший вес, чем данным более раннего периода. Общепринятой практикой является взвешивание по годам.

Пример:

n Прибыль Веса х*у

1 1 1 1

2 1,15 2 2,3

3 1,25 3 3,75 Сред. взвеш. = 50,55 / 28 = 1,8

4 1,5 4 6

5 1,6 5 8

6 2 6 12 то есть  x*у /  х

7 2,5 7 17,5

 11 28 50,55

3) метод трендовой прямой, применяется в случае, если ожидается, что прежние тенденции сохранятся в целом, но в последние годы прибыль резко менялась в ту или иную сторону под влиянием каких-либо факторов, не связанных с основным производством (прочая реализация – например, основных фондов, внереализационные доходы; влияние внешних воздействий и т.д.). В этом случае таким отклонениям не следует придавать большого значения.

Пример: n Прибыль х 2 х*у

1 1 1 1

2 1,15 4 2,3

3 1,25 9 3,75

4 1,5 16 6

5 1,6 25 8

6 2 36 12

7 2,5 49 17,5

 11 140 50,55

=28

Данный метод предполагает расчет параметров линейного уравнения у=a+bx

У – прибыль, х – годы, а – свободный член

а = ( Y – b* Х) / N,

b = (N*(xy) – (х)*(y)) / (N*(х2 (х)2, где:

N – количество наблюдений

Х – годы

Y – прибыль

b = (7*50,55 – 28*11) / (7*140 – 28*28) = 0,23 => y = 0,65 + 0,23x

а = (11 – 0,23*28) / 7 = 0,65

Прибыль на 7-й год: у = 0,65 + 0,23*7 = 2,26

Таким образом, при использовании метода трендовой прямой, значение капитализируемой базы будет выше чем в предыдущих методах.

Рассмотрим второй подход к определению капитализируемой базы – на основе прогнозируемых стабильных потоков доходов. Прогнозирование дохода осуществляется на основе тщательного анализа взаимодействия факторов его формирования с учетом среднерыночных условий, тенденций.

Рассмотрим методику определения капитализируемой базы на примере прогнозирования чистого операционного дохода – NOI

Производится оценка «потенциального валового дохода» (ПВД) на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравниваемых объектов. Обычно при определении этого показателя учитываются доходы от основного вида деятельности и доходы от дополнительных видов деятельности, относящихся к основному бизнесу. При этом ПВД определяется исходя из максимального потенциально возможного дохода (например, при условии 100%-ной загрузки оборудования).

Определяются и оцениваются все возможные потери и убытки исходя из среднерыночных данных – к примеру, учитываются процент неоплаченных заказов, коэффициент недозагрузки гостиничных номеров и т.д. Рассчитанная таким образом величина объективно возможных потерь вычитается из ПВД. Итоговый показатель представляет собой «действительный валовый доход» (ДВД)

ДВД = ПВД – потенциально возможные потери

3)Производится расчет всех операционных издержек, связанных с ведением основного бизнеса (то есть суммы себестоимости и операционных издержек). При этом все издержки определяются на основе типичных для данного бизнеса на данном рынке издержек. Таким образом, определяется «чистый операционный доход».

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: