Главная

Популярная публикация

Научная публикация

Случайная публикация

Обратная связь

ТОР 5 статей:

Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия

Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века

Ценовые и неценовые факторы

Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка

Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы

КАТЕГОРИИ:






Метод прямой капитализации




Метод прямой капитализации. Это метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных об отношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

Стоимость объекта по ПК-методу определяется по формуле

I NOI

V = — или V = ———,

R R

Где I (NOI) – чистый операционный доход (ЧОД);

V – стоимость объекта недвижимости;

R – коэффициент капитализации.

Схема применения ПКметода:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год;

2) определить значение коэффициента капитализации R.

В выражении (3.2) ЧОД расчитывается на основе анализа чистых операционных доходов, сопоставимых с оцениваемым объектом, с использованием метода сравнительного анализа их ставок арендной платы, а коэффициент капитализации рассчитывается методом рыночной выжимки (экстракции) на основе анализа отношений ЧОД к стоимости объектов, сопоставимых с оцениваемым по характеристикам.

Преимущества ПКметода:

– простота расчетов;

– мало предположений;

– отражение состояния рынка.

Несомненное достоинство ПК-метода – он на основе прямых рыночных данных (NOI и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций. При наличии требуемой информации ПК метод наиболее надежный из доходных методов.

Область применения ПК-метода:

– объект соответствует варианту ННЭИ;

– достаточно данных для определения коэффициента капитализации;

– доход от недвижимости стабилен или регулярно изменяется.

Недостатки или ограничения на использование ПК-метода:

– объект не соответствует варианту ННЭИ;

– отсутствует рыночная информация о доходности объектов-аналогов и рыночных сделках с аналогичными объектами;

– объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция).

 






Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:

vikidalka.ru - 2015-2024 год. Все права принадлежат их авторам! Нарушение авторских прав | Нарушение персональных данных