ТОР 5 статей: Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы КАТЕГОРИИ:
|
Метод прямой капитализацииМетод прямой капитализации. Это метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных об отношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому. Стоимость объекта по ПК-методу определяется по формуле I NOI V = — или V = ———, R R Где I (NOI) – чистый операционный доход (ЧОД); V – стоимость объекта недвижимости; R – коэффициент капитализации. Схема применения ПКметода: 1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год; 2) определить значение коэффициента капитализации R. В выражении (3.2) ЧОД расчитывается на основе анализа чистых операционных доходов, сопоставимых с оцениваемым объектом, с использованием метода сравнительного анализа их ставок арендной платы, а коэффициент капитализации рассчитывается методом рыночной выжимки (экстракции) на основе анализа отношений ЧОД к стоимости объектов, сопоставимых с оцениваемым по характеристикам. Преимущества ПКметода: – простота расчетов; – мало предположений; – отражение состояния рынка. Несомненное достоинство ПК-метода – он на основе прямых рыночных данных (NOI и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций. При наличии требуемой информации ПК метод наиболее надежный из доходных методов. Область применения ПК-метода: – объект соответствует варианту ННЭИ; – достаточно данных для определения коэффициента капитализации; – доход от недвижимости стабилен или регулярно изменяется. Недостатки или ограничения на использование ПК-метода: – объект не соответствует варианту ННЭИ; – отсутствует рыночная информация о доходности объектов-аналогов и рыночных сделках с аналогичными объектами; – объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция).
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:
|