ТОР 5 статей: Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы КАТЕГОРИИ:
|
УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
Проекты развития недвижимости и их особенности План: 1.Развитие недвижимости(девелопмент) 2.Девелопмент. 3.Проект 4. Риск 5. Алгоритм управления рисками
Развитие недвижимости(девелопмент) Понятие «девелопмент» может рассматриваться в двух взаимосвязанных аспектах. Первый аспект девелопмента состоит в том, что он выступает как преобразование недвижимости. Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное, материальное преобразование объектов недвижимости в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости С точки зрения материально-вещественного содержания девелопмент включает два варианта (которые органически связаны друг с другом): строительные или иные работы над зданиями или землей и изменение их функционального использования. Материальные преобразования, осуществляемые при девелопменте, обеспечивают возрастание стоимости недвижимости, что составляет экономическое содержание и его смысл. Второе значение термина «девелопмент» состоит в том, что под ним понимается особая профессионально-предпринимательская деятельность на рынке недвижимости.
Девелопмент . Девелопмент – профессиональная предпринимательская деятельность по организации и управлению развитием недвижимости в условиях рыночной экономики Для девелопера как предпринимателя, организующего и реализующего девелопмент, его смысл состоит именно в возрастании стоимости, поскольку именно это возрастание – источник дохода девелопера, независимо от вида девелопмента. В международной практике выделяется два основных вида девелопмента, критерий выделения которых – участие или неучастие девелопера в финансировании проекта: – девелопмент за вознаграждение (Fee Development); – рисковый девелопмент (Speculative Development)1.
Проект Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата, и происходящих в течение ограниченного времени Отличительные характеристики проекта: – направленность на достижение конкретного конечного результата; – необходимость выполнения комплекса взаимоувязанных действий; – ограниченность (конечность) во времени; – разовый характер; – неповторимость и уникальность. Как нетрудно заметить, по этим параметрам развитие недвижимости может рассматриваться как проектная деятельность: – девелопмент всегда направлен на достижение строго определенного результата: создание объекта недвижимости с определенными качественными и количественными характеристиками; – девелопмент предполагает выполнение ряда взаимосвязанных действий, от разработки идеи до сдачи созданного объекта в эксплуатацию, причем в развитие недвижимости включен ряд участников; – девелопмент всегда предполагает достижение результата в течение определенного времени; – результат девелопмента всегда неповторим и уникален. К числу наиболее существенных особенностей проектов девелопмента следует отнести следующие: • Проекты развития недвижимости относятся к числу капиталоемких проектов, требующих значительных по объему инвестиций. Объемы финансирования, необходимые для реализации проектов девелопмента по размерамчасто сопоставимы со всем имуществом инициаторов и участников проекта, в подавляющем большинстве случаев не могут быть реализованы безпривлечения внешнего финансирования – средств инвесторов, бюджетныхресурсов, банковских кредитов и пр., а в ряде ситуаций требуют совместного участия частного бизнеса и государства. (В связи с этим проекты по развитию недвижимости реализуются с использованием принципов частно -государственного партнерства). • Инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочное связывание вложенных средств, имеют длительные сроки окупаемости при том, что результаты инвестирования – объекты недвижимости обладают относительно низкой по сравнению с иными инвестиционными активами ликвидностью. Сроки окупаемости проектов девелопмента, связанных со строительствомновых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта могутсоставлять 5–10 и более лет, а по отдельным проектам как, например, строительство мостов, дорожных сооружений достигать десятков лет. • Реализация любого проекта девелопмента – сложный в градостроительном, архитектурном, техническом и экономическом отношении процесс. Успех девелоперского проекта невозможен без проведения изыскательских,проектных работ, множества экспертиз, экономических и техническихоценок, консультаций, использования многообразной техники и технологий, привлечения значительного числа разнообразных специалистов и организаций, вовлечения в проект большого числа работников. Формирование девелоперской команды, обеспечение координации между участниками проекта также относятся к числу основных задач, решаемых при управлении проектами девелопмента. • Для проектов девелопмента характерен высокий уровень «внешних эффектов», их реализация затрагивают интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень государственного и общественного внимания и контроля над развитием недвижимости. • Существенное влияние на доходность инвестиций в недвижимость влияет местоположение создаваемого объекта недвижимости, так что при одинаковых вложениях, архитектурных и технологических решениях объекты недвижимости, поразному расположенные, будут приносить разный доход. • Успех проектов девелопмента в значительной степени определяется тем, насколько они вписаны в контекст социальноэкономического развития региона, отвечают требованиям потенциальных пользователей, конкурентоспособны по отношению к иным проектам. • Проекты девелопмента осуществляются на несовершенном рынке, каким является рынок недвижимости, носят в существенной степени инновационный характер, и их реализация сопряжена с комплексом рисков. В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего физическую, юридическую и экономическую определенность и относящегося одновременно к финансовым и реальным активам, можно выделить следующие группы рисков, присущих рынку недвижимости в целом, и проектам развития недвижимости, в частности: – юридические (неопределенность прав на земельные участки, вовлекаемые в застройку, возможность утраты права собственности в связи отсутствием надлежащих разрешений на реализацию проекта, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов); – градостроительные, проектные и технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.); – административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований к выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.); – экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики – ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор не соответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.); – финансовые (обусловленные как связью инвестиционных процессов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так и качеством финансового сопровождения проекта). Риск Помимо этого, для проектов девелопмента характерен ряд специфических рисков, таких как: • маркетинговые риски. Выделяя их, можно рассмотреть, по крайней мере, два аспекта этой проблемы. Во-первых, зачастую маркетинг сводится к рекламе, в лучшем случае к организации продаж. Как следствие этого, недостаточно внимания уделяется анализу рынка, что и приводит к неудачам в проектах. Во-вторых, при прогнозировании результатов проекта нередко встречаются случаи «уговаривания рынка», прямого линейного перенесения прошлых тенденций его развития на будущие периоды без учета изменений, происходящих как во внешней среде, так и на рынке недвижимости (изменения в уровне насыщения спроса, его структуры, в доходах приобретателей недвижимости, в структуре экономики и пр.); • риски проектирования. Они могут иметь два аспекта: технологический, когда проектные решения оказываются несостоятельными из-за недостаточно грамотно проведенных изыскательских работ, выбора технологии и материалов строительства, и рыночный, когда проектные решения (архитектурно-планировочные решения, квартирография, используемые материалы) оказываются несоответствующими ожиданиям потенциальных приобретателей (нарушение соответствия «цена-качество-потребитель»). • риски финансирования. Длительность реализации девелоперских проектов, их высокая капиталоемкость нередко приводят к необходимости пересмотреть источники (или их соотношение) и механизмы финансирования проекта. Ограниченность используемых источников и потребность в бесперебойном финансировании строительства в этом случае могут прийти в противоречие друг с другом, в связи с чем девелопер должен использовать многообразные источники и схемы финансирования, модернизируя их при необходимости даже в ходе реализации одного проекта; • подрядные риски. Часто при реализации инвестиционных проектов девелопер сталкивается с превышением сроков реализации проекта, недостаточно высоким качеством работ, завышением фактических затрат по сравнению с проектными. В российских же условиях (высокая инфляция, распад строительного комплекса, быстрый рост цен на строительные материалы и т.д.) – эти факторы, накладываются и взаимно усиливают друг друга: превышение сроков строительства резко увеличивает затраты и нередко ведет к срыву проектов либо в лучшем случае к падению их рентабельности до минимального уровня. Важное условие успеха девелоперского проекта, в связи с этим, – управление контрактами: выбор наиболее подходящего варианта контракта с подрядчиком, использование подрядных торгов, страхование подрядчиков и пр.; • риски реализации. Существенный аспект управления проектом – управление продажами. Нередки случаи, когда из-за неправильно выбранной ценовой политики, отсутствия активного продвижения объекта на рынок, использования ограниченных каналов продвижения и продаж период реализации созданного объекта затягивается на несколько месяцев, а то и лет, что ведет к замораживанию вложенных средств и даже прямым убыткам, связанным с эксплуатационными затратами, которые несет застройщик до продажи объекта. Для предупреждения подобных ситуаций девелопер должен широко использовать сотрудничество с риэлтерскими фирмами, оперативно менять ценовую политику, ясно оценивать возможности существующих каналов продаж, использовать разные их способы.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:
|