Расчет рыночной стоимости объекта оценки

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 куб. м. объекта, аналогичного оцениваемому, из уровня цен 01.01.2011 г. в цены на дату оценки.

В качестве источников информации используются данные по административным зданиям из копии паспорта БТИ, усредненные стоимостные показатели справочника «Общественные здания» («КО-ИНВЕСТ» 2011 г.), а также коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства по Тюменской области (южнее 60-й параллели) и регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем, приведенные в сборнике КО – ИНВЕСТ № 50 за 2013 г.

Стоимость замещения определяем в соответствии с выбранным методом по формуле:

, где

С_стр-ва – стоимость замещения;

С_{ед.баз.года} –стоимость за единицу сравнения базового года (по сборнику УПСС на 01.01.2005 г.);

V – количество единиц сравнения оцениваемого года;

К_кор – коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и аналогом;

- коэффициент регионально-экономический;

- коэффициент регионально-климатический;

- индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен базового года в цены на дату оценки;

К_НДС – коэффициент, учитывающий НДС;

К_ПрП – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя.

Для оцениваемого объекта:

С_{ед.баз.года} =5596,21-33,18= 5563,03 руб./м³. Поскольку у объекта оценки отсутствуют лифты, то делаем корректировку стоимости 1 куб. м. аналога на стоимость лифтов (33,18 руб./м³).

V = 1665 куб. м.

К_кор = 1

= 1,472 (по сборнику «КО-ИНВЕСТ, 2011 г.).

= 1,08 (по сборнику УПВС).

(1,158 по сборнику «КО-ИНВЕСТ, 2012 г. пересчет в цены на 01.01.2012 г.; - по индексу цен пересчет в цены на 01.01.2013 г.; - по индексу цен пересчет в цены на 31.12.2007 г. (по сборнику «КО-ИНВЕСТ)

К_НДС = 1,18

К_ПрП = 1,25.

С_стр-ва = 5563,03*1665*1*1,472*1,08*1,4594*1,18*1,25= 31 697 394 рублей.

Определение износа

Износ определяется, как уменьшение полезности вещи, а значит и ее стои­мости, по любой причине. Износ рассчитывается как разница между затратами на воспроизводство объекта на дату оценки и текущей стоимостью улучшений. Износ начинается с момента создания объекта недвижимости, так как объект сразу после его создания начинает подвергаться различным видам воздействия окружающей среды, определяющих физический износ, а также испытывать влияние изменений архитектурных и иных требований, ведущее к функцио­нальному износу.

Объект оценки является новым современным зданием, построенным сданным в эксплуатацию в 2004 г. По данным БТИ износ составляет 2%.

Оценщик определил наличие только физического износа, величину которого рассчитал методом срока жизни:

,

где ХВ – хронологический возраст. Для объекта оценки равен 9 лет;

НСЖ – нормативный срок жизни. Для объекта оценки равен 100 лет.

Таким образом, физический износ (и общий) составил 9% от стоимости замещения (стоимости строительства).

И=31 697 394 *0,09 = 2 852 766 рубля.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: