Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации

Движение денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода. Первый (наивысший) уровень – это потенциальный валовой доход, который предполагает, что все полезные площади объекта арендованы на целый год. Второй уровень – это действительный валовой доход рассчитывается путем вычета из стоимости потенциального дохода потерь от недозагрузки площадей. Третий уровень – чистый операционный доход показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, которые в данном конкретном случае не учитываются в объектах аналогах. Четвертый уровень – сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

Коэффициент недозагрузки выведен оценщиком на основании данных Агентства недвижимости «Адвекс» (тел. 390050); оценщиком учтен срок, равный 1 месяцу в год, отводимый на поиск и смену арендатора. Таким образом, коэффициент недозагрузки площадей составит 1 мес./ 12 мес. = 0,08, соответственно коэффициент загруженности 0,92.

Собственник исходит из того, что в течение 25 лет он должен накопить сумму на капитальный ремонт в размере минимум 25% от полной стоимости замещения объекта недвижимости. Размер ежегодных отчислений в фонд замещения с учетом действующей депозитной ставки Сбербанка в 8% годовых рассчитывается по формуле:

, где

FV – величина фонда замещения к моменту начала капитального ремонта. Для оцениваемого объекта FV= _________________________________________________ рубля, т.е. 25% от полной стоимости замещения, рассчитанной затратным подходом;

r – депозитная ставка. На сегодняшний момент по долгосрочным вкладам 8% годовых;

n – срок накопления фонда замещения. Для оцениваемого объекта n=25 лет.

Затраты на оплату услуг ЖКУ составляют 6% от действительного валового дохода (ДВД). Затраты на управление 0,8% от ДВД. Прочие расходы, к которым относят в т.ч. налоги – 2% от ДВД.

Плата за землю отсутствует.

Налог на имущество исчисляется по ставке 2,2% в год от среднегодовой стоимости здания с учетом амортизации (см. затратный подход).

Результаты расчетов сведены в таблицу 10.

Таблица 10

Расчет стоимости офисного помещения методом капитализации

Таким образом, стоимость объекта оценки по доходному подходу составит _______________________ руб.

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта недвижимости были получены следующие результаты:

Для согласования результатов оценки используем экспертный метод. При этом будем учитывать достоинства и недостатки каждого подхода в конкретной изучаемой ситуации.

Таблица 11

Расчет весовых коэффициентов каждого оценочного подхода

В таблицу 12 сведем результаты согласования стоимости офисного помещения.

Таблица 12

Расчет рыночной стоимости офисного помещения

Рыночная стоимость объекта недвижимости учрежденческого назначения общей площадью 404,6 кв.м округленно составляет: __________________тыс. руб.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: