ТОР 5 статей:
Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия
Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века
Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка
Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы
КАТЕГОРИИ:
- Археология
- Архитектура
- Астрономия
- Аудит
- Биология
- Ботаника
- Бухгалтерский учёт
- Войное дело
- Генетика
- География
- Геология
- Дизайн
- Искусство
- История
- Кино
- Кулинария
- Культура
- Литература
- Математика
- Медицина
- Металлургия
- Мифология
- Музыка
- Психология
- Религия
- Спорт
- Строительство
- Техника
- Транспорт
- Туризм
- Усадьба
- Физика
- Фотография
- Химия
- Экология
- Электричество
- Электроника
- Энергетика
Расчет потенциального валового дохода
Для расчета ПВД, необходимо определить количество пригодных для эксплуатации помещений, а также их вместимость.
Объект оценки имеет следующие помещения пригодные для эксплуатации.
Таблица 5 Расчет количества помещений
| № | Тип помещения | Тип эксплуатации | Этаж | Площадь м2 | Количество |
| 1. | Общая комната | Двухместный номер | 29,0 | ||
| 2. | Общая комната | Двухместный номер | 29,0 | ||
| 3. | Спальня | Двухместный номер | 19,8 | ||
| 4. | Спальня | Двухместный номер | 19,8 | ||
| 5. | Спальня | Одноместный номер | 9,5 | ||
| 6. | Спальня | Одноместный номер | 9,5 | ||
| 7. | Спальня | Одноместный номер | 7,0 | ||
| 8. | Спальня | Одноместный номер | 7,0 | ||
| Итого | Одноместные номера | ||||
| Итого | Двухместные номера | 97,6 | |||
| Всего | Одно и двух местных номеров | 130,6 |
Далее необходимо рассчитать стоимость сдачи одного номера в сутки. Данный расчет производится на основании анализа функционирования аналогичных объектов.
Таблица 6 Расчет средней стоимости одноместного номера
| Элемент сравнения | Ед. измер. | Объекты сравнения | ||||
| Оценив. | ул. Кутузова | ул. Орудийная | ул. Менделеева | ул. Тельмана | ||
| Стоимость одноместного номера | $/сутки | |||||
| Условия оплаты | предоплата 100% | предоплата 100% | предоплата 100% | предоплата 100% | предоплата 100% | |
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная ставка | $/сутки | 17,0 | 25,0 | 15,0 | 20,0 | |
| Местоположение | Северо-восток | лучше | аналогично | аналогично | лучше | |
| Корректировка | % | -5 | -3 | |||
| Скорректированная ставка | $/сутки | 16,2 | 25,0 | 15,0 | 19,4 | |
| Удобства | аналогично | лучше | аналогично | лучше | ||
| Корректировка | % | -10 | -5 | |||
| Скорректированная ставка | $/сутки | 16,2 | 22,5 | 15,0 | 18,4 | |
| Питание | заказ+доставка | аналогично | на месте | аналогично | на месте | |
| Корректировка | % | -10 | -5 | |||
| Скорректированная ставка | $/сутки | 16,2 | 20,3 | 15,0 | 17,5 | |
| Доп. сервис | аналогично | лучше | аналогично | аналогично | ||
| Корректировка | % | -5 | ||||
| Скорректированная ставка | $/сутки | 16,2 | 15,3 | 15,0 | 17,5 | |
| Для выводов: | ||||||
| Общая чистая коррекция | $/сутки | 0,9 | 9,8 | 0,0 | 2,5 | |
| в % от ставки | % | 5,0 | 39,0 | 0,0 | 12,5 | |
| Общая валовая коррекция | $/сутки | 0,9 | 9,8 | 0,0 | 2,5 | |
| в % от ставки | % | 5,0 | 39,0 | 0,0 | 12,5 | |
| Весовой коэффициент | ||||||
| Стоимость одноместного номера | $/сутки |
Таблица 7 Расчет средней стоимости двухместного номера
| Элемент сравнения | Ед. измер. | Объекты сравнения | ||||
| Оценив. | ул. Кутузова | ул. Орудийная | ул. Менделеева | ул. Тельмана | ||
| Стоимость двухместного номера | $/сутки | |||||
| Условия оплаты | предоплата 100% | предоплата 100% | предоплата 100% | предоплата 100% | предоплата 100% | |
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная ставка | $/сутки | 40,0 | 35,0 | 25,0 | 35,0 | |
| Местоположение | Северо-восток | лучше | аналогично | аналогично | лучше | |
| Корректировка | % | -5 | -3 | |||
| Скорректированная ставка | $/сутки | 38,0 | 35,0 | 25,0 | 34,0 | |
| Удобства | лучше | лучше | аналогично | лучше | ||
| Корректировка | % | -10 | -10 | -5 | ||
| Скорректированная ставка | $/сутки | 34,2 | 31,5 | 25,0 | 32,3 | |
| Питание | заказ+доставка | аналогично | на месте | аналогично | на месте | |
| Корректировка | % | -10 | -5 | |||
| Скорректированная ставка | $/сутки | 34,2 | 28,4 | 25,0 | 30,6 | |
| Доп. сервис | аналогично | лучше | аналогично | аналогично | ||
| Корректировка | % | -5 | ||||
| Скорректированная ставка | $/сутки | 34,2 | 23,4 | 25,0 | 30,6 | |
| Для выводов: | ||||||
| Общая чистая коррекция | $/сутки | 5,8 | 16,7 | 0,0 | 4,4 | |
| в % от ставки | % | 14,5 | 41,6 | 0,0 | 12,5 | |
| Общая валовая коррекция | $/сутки | 5,8 | 16,7 | 0,0 | 4,4 | |
| в % от ставки | % | 14,5 | 41,6 | 0,0 | 12,5 | |
| Весовой коэффициент | ||||||
| Стоимость двухместного номера | $/сутки |
При расчете потенциального валового дохода, Оценщиком применена ставка платы за одноместный номер 16$ в сутки, за двухместный номер 28$ в сутки.
Таким образом, доход от сдачи помещений составит:
Таблица 8 Расчет ПВД
| № | Тип помещения | Тип эксплуатации | Ставка за номер | ||
| Сутки, в $ | Месяц, в $ | Год, в $ | |||
| 1. | Общая комната | Двухместный номер | 10 080 | ||
| 2. | Общая комната | Двухместный номер | 10 080 | ||
| 3. | Спальня | Двухместный номер | 10 080 | ||
| 4. | Спальня | Двухместный номер | 10 080 | ||
| 5. | Спальня | Одноместный номер | 5 760 | ||
| 6. | Спальня | Одноместный номер | 5 760 | ||
| 7. | Спальня | Одноместный номер | 5 760 | ||
| 8. | Спальня | Одноместный номер | 5 760 | ||
| Итого: | Одноместные номера | 1 920 | 23 040 | ||
| Итого: | Двухместные номера | 3 360 | 40 320 | ||
| Всего: | Одно и двух местных номеров | 5 280 | 63 360 |
При определении действительного валового дохода (EGI) величина недозагрузки помещений (10% от PGI) и потерь от неплатежей (1% от PGI) сложилась, как средневзвешенное значение при опросе администраторов (или руководителей) гостиничных предприятий.
Реконструированный отчет о потенциальных доходах гостиницы, на основании полученной информации, выглядит следующим образом:
| Использование объекта | гостиница | |
| Потенциальный валовой доход (PGI), $ | 63 360 | |
| Рыночная рента, $ | 63 360,0 | |
| Потери из-за вакансий, % от PGI | 10,0 | |
| Потери из-за неплатежей, % от PGI | 1,0 | |
| Действительный валовой доход (EGI), $ | 56 390,4 | |
| Операционные расходы (OE), $ | 33 483,9 | |
| Постоянные расходы, $ | 6 138,0 | |
| Налог на имущество, $ | 3 493,0 | |
| Налог на землю, $ | 145,0 | |
| Страховка объекта, $ | 2 500,0 | |
| Переменные расходы, $ | 27 345,9 | |
| Расходы на управление, % от EGI | 2,0 | |
| Зарплата обслуживающего персонала с налогами, $ | 18 291,9 | |
| Коммунальные услуги, $ | 4 956,6 | |
| Расходы на вывоз мусора, $ | 214,8 | |
| Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт, $ | 680,0 | |
| Расходы на содержание территории, $ | 340,0 | |
| Расходы на обеспечение безопасности, $ | 1 734,8 | |
| Коэффициент операционных расходов, % | 59,4 | |
| Чистый операционный доход (NOI), $ | 22 906,5 | |
| Коэффициент чистого дохода, % | 40,6 |
Комментарии к таблице:
Постоянные и переменные расходы определены расчетным способом на основании действующих тарифов и среднего расчета затрат, по данным Заказчика.
Оплата труда персонала: административного, обслуживающего, охраны из расчета семи человек.
Налог на имущество 2% в год от восстановительной стоимости здания. Страховка 2%, от страховой стоимости (по данным страховой компании).
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: