ТОР 5 статей:
Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия
Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века
Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка
Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы
КАТЕГОРИИ:
- Археология
- Архитектура
- Астрономия
- Аудит
- Биология
- Ботаника
- Бухгалтерский учёт
- Войное дело
- Генетика
- География
- Геология
- Дизайн
- Искусство
- История
- Кино
- Кулинария
- Культура
- Литература
- Математика
- Медицина
- Металлургия
- Мифология
- Музыка
- Психология
- Религия
- Спорт
- Строительство
- Техника
- Транспорт
- Туризм
- Усадьба
- Физика
- Фотография
- Химия
- Экология
- Электричество
- Электроника
- Энергетика
Оценка стоимости восстановления
Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.
Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.
В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.
Для оценки стоимости строительства использовался метод сравнительной единицы.
10.1.3. Метод сравнительной единицы.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.
Расчет восстановительной стоимости жилых зданий был произведен по проектам аналогам, взятым по справочнику КО-ИНВЕСТ «Жилые дома».
Проект аналог 4.1.2.19, 8 комнатный дом с подвалом, гаражом и сауной.
Проект аналог 4.1.2.20, 8-9 комнатный дом с гаражом на 2 машины и сауной.
Технические характеристики аналогов приводятся далее в таблице.
Таблица здания аналога проект 4.1.1.20.
| НАИМЕНОВАНИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ | ТЕХНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ | ||||||||
| СТРОИТ. ОБЪЕМ куб.м | ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ кв.м | ОСОБЕННОСТИ КОНСТРУКТИВНОГО РЕШЕНИЯ | |||||||
| 4.1.2.20.* | Фундаменты | лент. из бет. блоков | |||||||
| 8-9 комнатный дом с гаражом на 2 машины и сауной | Стены наружные | кирпич 640мм с расшив. швов. | |||||||
| Количество этажей | Стены внутренние | кирп. 380мм. | |||||||
| Количество квартир | Перегородки | армир. из кирпич. | |||||||
| в т.ч. по типам: 9к., - 446 м2. | Перекрытия | СЖБ многупуст. панели | |||||||
| Высота этажа, м: | 2,5 | Кровля | черепич. по дерев. стропил. и обрешетке | ||||||
| Средняя общая площадь квартиры, м2: | Окна | разделн.переплеты | |||||||
| Средняя площадь кухни, м2: | 13,1 | Двери | щитовые, глухие и остеклен. | ||||||
| Площадь летних помещений, м2: | 19,1 | Полы | из штучн. паркета, кер.плитка в с/уз., линолеум в кухне | ||||||
| Объем подземной части, м3: | без подвала | Внутренняя отделка | высококач. штукат., улучш. клеевая окраска, кер. плитка. | ||||||
| Инженерное обеспечение | ВиК от пос.сет. ОиГВ-автом. газ-бал. | Наружная отделка | штукат. цоколя под шубу, облиц. крас. кирпич. под расш. швов. | ||||||
Класс конструктивной системы КС-1.
Таблица здания аналога проект 4.1.1.19
| НАИМЕНОВАНИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ | ТЕХНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ | ||||||
| СТРОИТ. ОБЪЕМ куб.м | ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ кв.м | ОСОБЕННОСТИ КОНСТРУКТИВНОГО РЕШЕНИЯ | |||||
| 4.1.2.19* | Фундаменты | лент. бутобетонные | |||||
| 8 комнатный дом с подвалом, гаражом и сауной | Стены наружные | кирпич 640мм. | |||||
| Количество этажей | Стены внутренние | кирп. 380мм. | |||||
| Количество квартир | Перегородки | кирпич. гипсобетон. | |||||
| в т.ч. по типам: 8к., - 362 м2. | Перекрытия | СЖБ многупуст. панели | |||||
| Высота этажа, м: | 2,5 | Кровля | черепич. по стропил. фермам | ||||
| Средняя общая площадь квартиры, м2: | Окна | разделн.переплеты | |||||
| Средняя площадь кухни, м2: | Двери | щитовые, глухие и остеклен. | |||||
| Площадь летних помещений, м2: | Полы | паркет щит. с покрыт. из березы | |||||
| Объем подземной части, м3: | Внутренняя отделка | высококач. штукат., улучш. клеевая окраска, кер. плитка. | |||||
| Инженерное обеспечение | от пос. сетей | Наружная отделка | цоколь "кабанчик", стены под расш. швов., лицев-кирпич. | ||||
Класс конструктивной системы КС-1.
Применение данных по аналогу, для расчета восстановительной стоимости объекта оценки требует внесения поправок на различные элементы конструктивного исполнения между аналогом и оцениваемым объектом и даты оценки.
| № | Наименование | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 |
| Проект номер | 144-05 | 4.1.2.19 | 4.1.2.20 | |
| Проект наименование | Двухквартирный жилой дом с четырех комнатными квартирами для индивидуального строительства | 8 комнатный дом с подвалом, гаражом и сауной | 8-9 комнатный дом с гаражом на 2 машины и сауной | |
| Отличия между аналогами и объектом оценки | ||||
| Высота этажа | 2,8 | 2,5 | 2,5 | |
| Число квартир | ||||
| Строительный объем м3 | ||||
| Общая площадь квартир м2 | 416,1 | |||
| Средняя общая площадь квартиры м2 | ||||
| Объем подземной части м3 |
Расчет восстановительной стоимости осуществляется путем сравнения справочной стоимости 1 кв.м общей площади, аналога с объектом оценки.
Цены справочной стоимости 1 кв.м общей площади аналогов приведены на 01 января 1998 года для базового региона (г. Москва).
Для перевода справочной стоимости в текущую стоимость на дату оценки применяются следующие поправки:
| Наименование | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Обоснование |
| Проект номер | 144-05 | 4.1.2.19 | 4.1.2.20 | |
| Проект наименование | Двухквартирный жилой дом с четырех комнатными квартирами для индивидуального строительства | 8 комнатный дом с подвалом, гаражом и сауной | 8-9 комнатный дом с гаражом на 2 машины и сауной | По справочнику КО-ИНВЕСТ «Жилые дома» |
| Базовая ставка стоимости 1 кв.м общей площади в рублях. | 4694,48 | 5224,93 | ||
| Общая площадь квартир м2 | 416,1 | |||
| Высота этажа | 0,987 | 0,987 | Таб. 2.11 стр. 2-10 | |
| Число квартир | 0,96 | 0,96 | Таб. 2.5 стр. 2-8 | |
| Индекс перехода цен от базового района (г. Москва) к ценам Калининградской области на 01.03.1999 г., тип здания КС-1 | 1,494 | 1,494 | КО-ИНВЕСТ, выпуск № 27 (2), стр.№ 74. | |
| Индекс удорожаний цен с 01.03.1999 г. до даты оценки | 1,0487 | 1,0487 | КО-ИНВЕСТ, выпуск № 27 (2), стр. № 55. | |
| Прибыль предпринимателя в % от затрат 20% | 1,20 | 1,20 | ||
| НДС 20% | 1,20 | 1,20 | ||
| Итоговый коэффициент пересчета | 2,0486 | 2,0486 | ||
| Скорректированная ставка стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки | 9617,38 | 10704,09 | ||
| Средняя скорректированная ставка стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки | 10 160,74 | |||
| Стоимость объекта оценки руб. | 4 227 882 | |||
| Стоимость объекта оценки $ | 174 634 |
Комментарии:
Стоимость базового объекта приведена в базисных ценах 1998 года, для базового региона г. Москва. Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания информационно-аналитического бюллетеня «КО-ИНВЕСТ», а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.
Восстановительная стоимость строительства ограждения и замощения рассчитана по данным УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов, разработанных в 1970-1972 годах.
Корректировка удельных показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС, Общая часть.
Переход к текущим ценам производится с применением индекса цен на строительно‑монтажные работы в жилищном строительстве.
| № | Наименование индекса | Значение индекса | Ссылка на нормативную базу |
| Переход от базовых цен 1969 г., в цены 1984 г. | 1,18 | [1] | |
| Переход от базовых цен 1969 г., в цены 1984 г., территориальный коэффициент (Калининградская область). | 0,99 | [2] | |
| Индекс роста цен с 01.01.1984 г., по 01.06.1999 г. | 18,56 | [3] | |
| Налог на добавленную стоимость 20 %. | 1,20 | ||
| Перечень нормативных документов | |||
| Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г., № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек». | [4] | ||
| «Региональный центр по ценообразованию в строительстве» при институте «Калининградгражданпроект», г. Калининград. | [5] |
| Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года | Восстановительная стоимость ограждения и замощения в ценах 1969 года С1969 определяется путем умножения его расчетного объема или площади на скорректированную стоимость строительства 1 м3 или 1 м2 объекта-аналога: С1969 = С * V где С – скорректированная стоимость строительства 1м3 и 1 м2 оцениваемого объекта по данным УПВС; V - расчетный объем или площадь оцениваемого объекта по данным инвентаризации и технического освидетельствования. |
| Переход к уровню цен на дату оценки | Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки С1999 определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов. Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года С1969 на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94. |
| В соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании Приложений № 1 и Приложения № 2 Постановления [4], составляет: И1969/1984 = 1,18*0,99=1,17. | |
| Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И1984/1999 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве» при институте «Калининградгражданпроект», г. Калининград. | |
| Для объектов, аналогичного целевого назначения, значение индекса в условиях строительства в Калининградской области, без учета НДС, составит: И1984/1999 = 18,56 К полученному таким образом значению стоимости добавляются: · дополнительные косвенные затраты – 15 % (КЗ) · прибыль предпринимателя 20 % (ПП) · НДС: 20,00 % (Н) | |
| Расчет стоимости ограждения | В комплекс объекта оценки входит кирпичное ограждение участка, высотой до 2,5 м. и общей протяженностью 75 п/м., и металлические ворота. Расчет производится с помощью Сборника УПВС (сб. 18 т. 71а) с удельным показателем 37,3 руб. п/м. |
| Порядок расчета: Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 г. С1969 = С * V С1969 = 37,3 * 75 = 2797,5 руб. | |
| Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах С1999 = С1969 * И1969/1984 * И1984/1999 * КЗ * ПП * Н = = 2797,5 * 1,17 * 18,56 * 15% * 20% * 20,0% = = 100599,1 руб., или $ 4 155,27 | |
| Расчет стоимости замощения | В комплекс объекта оценки входит асфальтовое замощение территории, предназначенное для проезда автотранспорта, а также тротуары. Общая площадь замощения 110 м2 или 36,7 м.п. Расчет производится с помощью Сборника УПВС (сб. 11 т. 2) с удельным показателем 97 тыс. руб. 1 км. Поправка на ширину проезжей части: |
| Земляное полотно – 12 метров ширина аналога, 4 м реальная ширина объекта оценки. Поправка 4,8% на каждый метр ширины по Приложению №6 сборника УПВС11. Расчет поправочного коэффициента = (12- 4)* 4,8 = 38,4% (0,616) | |
| Дорожная одежда – 7 метров ширина аналога, 3 метра реальная ширина объекта оценки. Поправка 2,9% на каждые 0,5 метра ширины по Приложению №6 сборника УПВС11. | |
| Расчет поправочного коэффициента = (7-3) * 2,9 = 11,6% (0,884) | |
| Общий коэффициент пересчета: 0,616 * 0,884 = 0,545 | |
| Удельный показатель с поправками: 97 000 * 0,545 = 52 865 руб. за 1 км или 52,865 за 1 м. | |
| Порядок расчета: Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 г. С1969 = С * V С1969 = 52,865 * 36,7 = 1940,15 руб. | |
| Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах С1999 = С1969 * И1969/1984 * И1984/1999 * КЗ * ПП * Н = = 1940,15 * 1,17 * 18,56 * 15% * 20% * 20,0% = = 69768,51 руб., или $ 2881,81 |
Окончательный расчет нового строительства объекта оценки
| № | Наименование | Стоимость в текущих ценах | |
| Руб. | USD | ||
| Здание жилого дома | 4 227 882 | 174 634 | |
| Ограждение участка | 100 599,1 | 4 155,27 | |
| Замощение территории | 69 768,51 | 2881,81 | |
| Итого по объекту оценки: | 4 398 250 | 181 671 |
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, на дату оценки составила: 4 398 250 рублей или $ 181 671.
Оценка износа
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ бывает физический, функциональный и износ внешнего воздействия. Далее рассматриваются все виды износа.
Расчет износа
На момент оценки объект был введен в эксплуатацию. Оценщик провел техническое освидетельствование объекта оценки и его инженерных коммуникаций.
В результате осмотра установлено, что объект оценки был фактически закончен строительством в октябре 1998 года, после чего осуществлялось подключение коммуникаций и получение соответствующих разрешений. В мае 1999 года дом был принят в эксплуатацию.
Физический износ.
Осмотр объекта оценки не выявил явных дефектов или повреждений строительных конструкций, отделочных работ и инженерных сооружений. Все работы на объекте оценки выполнены качественно. Отделочные работы выполнены из качественных материалов импортного производства. Применяя для расчета износа ВСН 53-86(р), оценщик пришел к выводу, что на момент оценки исправимый физический износ отсутствует и владельцу объекта или покупателю не придется нести затраты по восстановлению каких-либо элементов здания или сооружений.
Расчет неисправимого физического износа подразумевает определение фактического срока эксплуатации конструкций и элементов с даты ввода объекта оценки. В данном случае с даты ввода объекта оценки прошел один месяц.
Основываясь на этом факте, а также в связи с отсутствием на объекте оценки устранимого физического износа, оценщик считает, что неисправимый физический износ объекта оценки, на момент оценки, отсутствует.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: