АНАЛИЗ УЧАСТКА С ИМЕЮЩЕЙСЯ ЗАСТРОЙКОЙ

Рассматриваемый участок на данный момент улучшен двухэтажным зданием с мансардой и подвальными помещениями.

Для определения лучшего и наиболее эффективного использования участка с имеющимися улучшениями, рассмотрим варианты его использования.

Юридически правомочное использование.

В непосредственной близости от объекта оценки находится жилые здания, одно или двухэтажные, типа коттеджей.

Площади земельных участков под коттеджами, вблизи объекта оценки, имеют размеры от 6 до 20 соток. Целевое назначение участков - жилищное строительство. По данным Комитета по архитектуре и градостроительству Мэрии г. Калининграда, генеральный план города предполагает застройку данного жилого массива общей площадью 20 га, одно двух этажными домами (всего около 110 домов).

В настоящее время объект используется, как жилое здание на одного собственника, на него получены все необходимые разрешения, подключены все коммуникации.

Таким образом, использование объекта под другие функции, кроме как жилой, юридически неправомочно.

Следовательно, юридически правомочным является возможность использования объекта под жилое здание.

Физически возможное использование.

Строительные характеристики здания и его оснащение системами инженерного обеспечения делают физически осуществимым вариант использования, как жилое здание.

Экономическая целесообразность.

Существующая ситуация на рынке недвижимости, позволяет прогнозировать следующие виды использования объекта оценки:

1) Сдача здания в аренду под жилье.

2) Организация в здании гостиницы, что не противоречит эксплуатации объекта, как жилого.

Максимальная доходность.

Расчет максимальной доходности объекта оценки возможен с учетом рассмотренных выше условий: юридически правомочных, физически возможных, экономически целесообразных.

Такая последовательность определяется реальными существующими условиями рынка недвижимости.

В текущих рыночных условиях, возможные варианты использования, позволяющие получить определенный доход, являются следующими:

- Сдача в аренду здания под жилье.

- Организация гостиницы в здании.

Для определения варианта использования объекта недвижимости, дающего максимальную доходность, производится сравнение настоящей стоимости будущих выгод, которые объект будет приносить.

1) Сдача в аренду здания под жилье.

По информации, полученной от владельцев или арендаторов подобной собственности, риэлторских фирм, ставка арендной платы для существующего жилого здания типа коттеджа, будет располагаться в диапазоне от 150$ до 350$ в месяц, за четырех комнатную квартиру. Для расчетов принята стоимость арендной платы в размере 250 $ в месяц за квартиру, исходя из двух квартир здании.

2) Организация гостиницы в здании.

Ставка арендной платы для существующего здания может составить от 15$ до 40$, за номер в сутки, или от 450$ до 1200$ в месяц. Для расчетов принята стоимость арендной платы в размере 25$ в сутки или 750$ месяц, исходя из одной квартиры в здании для сдачи в аренду, другой для персонала.

Таблица 2 Обоснование максимальной эффективности

Комментарии к таблице:

Потери от вакансий и платежей, при аренде жилья заключаются, как правило, долговременные договора, оплата по которым производится в эквиваленте доллара США, срок предоплаты составляет от 3 до 6 месяцев. Простой помещений вследствие смены арендатора не более 14 дней в год или около 5 %. При организации гостиницы простой помещений значительно больше, и принят в размере 15 %, данный показатель принят в результате опроса администраторов и экономистов гостиниц.

Наилучшее и наиболее эффективное использование: на основании предварительных расчетов, с использованием средних рыночных цен по ставкам арендной платы в жилых домах помещений и стоимости гостиничных номеров, лучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого участка земли с имеющимися улучшениями на текущий момент является: его эксплуатация, как небольшой частной гостиницы.