Главная | Случайная
Обратная связь

ТОР 5 статей:

Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия

Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века

Ценовые и неценовые факторы

Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка

Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы

КАТЕГОРИИ:






Метод сравнения продаж




Для расчета стоимости земельного участка применялся метод сравнения продаж.

Использование метода сравнения продаж в данном случае является обоснованным, так как имеется достаточное количество информации по сделкам аналогичных земельных участков.

Применение метода сравнения продаж, основано на сравнении и сопоставлении, цен продажи аналогичных земельных участков, с последующей их корректировкой, в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым участком и аналогами, на момент оценки.

Основные шаги при применении данного метода следующие:

- сбор информации по продаже аналогичных участков;

- определение основных параметров сравнения;

- сравнение объектов и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

- согласование данных по аналогам и получение стоимости свободного земельного участка.

Метод сравнения продаж основан на допущении того, что субъекты рынка действуют, ориентируясь на информацию об аналогичных сделках.

Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленный на продажу объект недвижимости сумму, не превышающую ту, за которую можно приобрести аналогичный объект.

 

Оцениваемый земельный участок, имеет площадь 767 кв. м. Форма собственности – частная. Целевое назначение земельного участка – строительство жилья (индивидуального жилого дома). Право собственности на земельный участок – полное право собственности. Сервитуты и ограничения по земельному участку – определяются целевым назначением, специальные сервитуты отсутствуют.

Право собственности подтверждается Свидетельством на землю № 151 ЛНР от 07.03.1997 г., выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Мэрии г. Калининграда.

Для оценки рыночной стоимости участка методом сравнения продаж была использована информация риэлторских фирм, еженедельных газет «Из рук в руки», «Реклама», «Приват-ИНФО» за май-июнь 1999 г.

Таблица 3 Выбор аналогов земельных участков

Расположение Расстояние от объекта оценки Целевое назначение Размер участка кв.м. Дата продажи Цена участка Цена за 1 кв.м.
ул. Горького 0,9 Жилой дом июнь 1999г. 1 800 $ 3,60 $
ул. Горького 1,5 Жилой дом июнь 1999г. 500 $ 0,83 $
ул. Гайдара Жилой дом июнь 1999г. 1 800 $ 3,00 $
ул. Островского 0,9 Жилой дом май 1999г. 2 300 $ 4,26 $
ул. Горького 1,2 Жилой дом май 1999г. 3 000 $ 4,17 $

Комментарий к таблице:

Все объекты сравнения имеют одинаковое целевое назначение строительство жилых домов и у всех полное право собственности на земельный участок.

Анализ данных показывает, что стоимость аналогичного земельного участка, может находиться в пределах: 634$ – 3198$ за 767 кв.м.

Таблица № включает те корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.


 

Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли

Элемент сравнения измерения  
Оцениваем.
1. Цена продажи $   1,800 1,800
Площадь участка земли кв.м. 767.0 500.0 600.0 600.0 540.0 720.0
2. Цена за единицу площади $/кв.м.   3.6 0.8 3.0 4.3 4.2
Корректировки   ( Все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. )  
Цена за единицу площади $/кв.м.   3.6 0.8 3.0 4.3 4.2
Право собственности   собственность аналогично аналогично аналогично аналогично аналогично
Корректировка %            
Скорректированная цена $/кв.м.   3.6 0.8 3.0 4.3 4.2
Условия финансирования   наличный расчет аналогично аналогично аналогично аналогично аналогично
Корректировка $/кв.м.            
Скорректированная цена $/кв.м.   3.6 0.8 3.0 4.3 4.2
Условия рынка (время продажи)   июнь июнь июнь июнь май май
Корректировка %         -2.0 -2.0
Скорректированная цена $/кв.м.   3.6 0.8 3.0 4.2 4.1
Местоположение     аналогично хуже хуже аналогично лучше
Корректировка %     5.0 5.0   -5.0
Скорректированная цена $/кв.м.   3.6 0.9 3.2 4.2 3.9
Планировка участка     аналогично отсутствует аналогично аналогично аналогично
Корректировка %     10.0      
Скорректированная цена $/кв.м.   3.6 1.0 3.2 4.2 3.9
Доступные коммунальные услуги   газ, водоснабжение, электроснабжение, теплоцентраль, канализация, телефон водоснабжение, электроснабжение, канализация отсутствуют все коммуникации водоснабжение, электроснабжение, канализация газ, водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоцентраль, телефон водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоцентраль
Корректировка %   50.0 25.0   15.0
Скорректированная цена $/кв.м.   4.5 1.4 3.9 4.2 4.5
Условия зонирования     аналогично хуже аналогично аналогично аналогично
Корректировка %     20.0      
Скорректированная цена $/кв.м.   4.5 1.7 3.9 4.2 4.5
Наилучшее и наиболее эффективное использование   жилое строительство аналогично аналогично аналогично аналогично аналогично
Корректировка %            
Скорректированная цена $/кв.м.   4.5 1.7 3.9 4.2 4.5
Общая чистая коррекция $/кв.м.   0.9 0.9 0.9 0.1 0.3
в % от цены продажи %   25.0 107.9 31.3 2.0 7.1
Общая валовая коррекция $/кв.м.   0.9 0.9 0.9 0.1 0.9
в % от цены продажи %   25.0 107.9 31.3 2.0 20.9
Весовой коэффициент     1.0 1.0 1.0 1.0 1.0
Цена за единицу площади $/кв.м. 3.8  
Стоимость участка земли $ 2 885 Диапазон цен земельных участков от 1 304 $ до 3 452 $.
                       

Стоимость участка земли - $ 2885 или 69 846 рублей.

 


Комментарий к таблице корректировки цен земельных участков:

Обоснование применяемых корректировок:

Право собственности – объекты для сравнения, были выбраны с учетом одинакового права собственности. Таких объектов на рынке представлено достаточно, так как городские власти содействовали приобретению земельных участков под жилищное строительство в собственность физических лиц.

Условия финансирования – в связи с тем, что большинство аналогичных объектов приобретаются физическими лицами, условия финансирования всех сделок одинаковы, это наличный расчет. На момент оценки объектов, аналогичных оцениваемому, с безналичными сделками не было. По данным риэлторских фирм, такие сделки в этом году не осуществлялись.

Условия рынка (время продажи) – данная корректировка произведена для объектов, чье время продажи было на месяц раньше. Снижение стоимости проведено по данным риэлторских фирм, расчет которых показывают, следующую тенденцию по аналогичным объектам с начала года.

Средние цены на особняки в жилом секторе
Новое строительство, Северо-восточная зона.
1999 г. к январю 1999 г. к предыдущему месяцу
январь 100% 0%
февраль 100% 0%
март 105% 5%
апрель 103% -2%
май 101% -2%
июнь 101% 0%
         

 
 

Местоположение – объекты аналоги были рассмотрены с точки зрения, расположения в текущей жилой зоне, с учетом удобства подъезда и качества транспортных магистралей, наличия торговых точек, объектов бытового обслуживания. Все аналоги находятся в одном жилом районе, поэтому корректировка, не составила значительной величины.

Планировка участка – данная корректировка проведена только по одному участку, значительно отличающемуся от остальных, он находится в конце жилого массива, эта часть территории еще не благоустроена, а сам участок имеет неровную поверхность.

Для строительства на участке здания необходимо будет выполнить его горизонтальную планировку, с целью выравнивания плоскости участка с дорогой и соседними участками.

Доступные коммунальные услуги – корректировки по коммунальным услугам проведены из расчета снижения (увеличения) стоимости продажи участков, в случае наличия (отсутствия) таких услуг. Анализ тенденций рынка показал, что стоимость участка может колебаться в пределах 30 %, в зависимости от наличия коммунальных услуг. Это второй по величине фактор стоимости земельного участка, после зависимости стоимости от расположения в городе. Столь значительное влияние данного фактора обусловлено тем, что многие коммуникации города не ремонтировались с 1945 года (например: служба по сетям подземной канализации и дренажной системы была создана только в 1996 году, а до тех пор этими коммуникациями, с послевоенного времени, никто не занимался), их мощность значительно меньше настоящих потребностей, разрешение на подключение к сетям, получение согласований занимает значительное время и увеличивает строительство от 6 до 18 месяцев.

Условия зонирования – объекты аналоги подбирались из одной зоны, кроме одного объекта, который, находясь в пределах жилого массива, относится к другой ценовой зоне, разница в коэффициентах зон отражена в корректировке.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – все объекты сравнения имеют целевое назначение земельного участка под жилищное строительство.

Рыночная стоимость земельного участка, методом сравнения продаж, составила $2 885 или 69 846 рублей.







Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:

vikidalka.ru - 2015-2022 год. Все права принадлежат их авторам! Нарушение авторских прав | Нарушение персональных данных