Главная

Популярная публикация

Научная публикация

Случайная публикация

Обратная связь

ТОР 5 статей:

Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия

Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века

Ценовые и неценовые факторы

Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка

Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы

КАТЕГОРИИ:






Принцип конкуренции.




 

В мировой, а в настоящее время и в российской, практике принято выделять 4 группы оценочных принципов:

1 группа: Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника

1. Принцип полезности – всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, то есть

чем больше объект оценки способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

 

2. Принцип замещения – рациональный инвестор не затратит на объект больше, чем сумма, в которое обойдется воспроизводство или приобретение объекта аналогичной полезности. При наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке: затратном, доходном, сравнительном.

С точки зрения затратного подхода принцип замещения формулируется следующим образом:

Стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

С точки зрения сравнительного (рыночного) подхода принцип замещения гласит:

Если на рынке имеется несколько аналогичных объектов с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Принцип замещения является основным при использовании рыночного подхода.

С точки зрения доходного подхода данный принцип звучит следующим образом:

Стоимость объекта имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, то есть стоимость объекта определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.

В рамках этих представлений рыночная стоимость – это стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимых объектов, имеющих схожие характеристики.

С принципом замещения связано понятие «альтернативные издержки», т.е. издержки (потери) покупателя, отказавшегося от иных вариантов вложения средств.

 

3. Принцип ожидания – стоимость объекта определяется текущей стоимостью потоков, которые он генерирует.

Принцип ожидания построен на временной теории денег: чтобы определить настоящую (сегодняшнюю) стоимость объекта, необходимо определить текущую стоимость дохода или других выгод, которые могут быть от него получены в будущем.

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

 

2 группа: Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объекта оценки

 

4. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта в целом необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. При этом следует учесть, что

Стоимость части определяется вкладом, который эта часть привносит в стоимость целого.

 

Стоимость части объекта нетождественна затратам на эту часть.

При этом необходимо помнить о законе предельной производительности, согласно которому вклад элементов в целое эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Критерий: соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Очень часто добавленная часть объекта не привнесет ему ту же стоимость, что стоит эта часть, то есть в оценке может быть, что 2+2 равно не 4, а только 3;

 

Но имеется и синергетический эффект – при объединении нескольких объектов их суммарные показатели могут быть выше, чем сумма тех же показателей, взятых от каждого объекта отдельно. Это ситуация, когда 2+2 = 5

 

5. Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом:

составляющие объекта оценки должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов истоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала (зависела от) интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех составляющих будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта при оценке будет максимальной.

 

6. Принцип разделения означает, что физические элементы объекта оценки и имущественные права на них можно(нужно) разделять и/или соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Имеется в виду пространственное разделение, по видам имущественных прав, по времени владения или пользования и т.д.

 

3 группа: Принципы, обусловленные действием рыночной среды

 

7. Принцип спроса и предложения – соотношение спроса и предложения определяет цену.

В условиях сбалансированности предложения и спроса цена отражает стоимость.

 

8. Принцип конкуренции – когда на каком-либо сегменте прибыль значительно превышает типичную компенсацию за риск, то неизбежно повышается конкуренция.

Конкуренция оказывает сильное влияние на ценообразование. Поэтому при оценке следует учитывать степень конкурентной борьбы в анализируемой отрасли и регионе в настоящее время и в будущем.

Обострение конкуренции неизбежно влечет в данный сегмент новых участников, что в конечном счете приведет к снижению доходности на сегменте.

 

9. Принцип соответствия – объект, не соответствующий существующим рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Полезность определяется во времени и в пространстве. И то, что хорошо на одном рынке, может оказаться недостаточно привлекательным на другом. Рынок учитывает это прежде всего через цену. Поэтому высокая цена на одном рынке не означает столь же высокие цены на данный объект на другом рынке. Например, стоимость недвижимости в Москве и на периферии.

 

10. Принцип изменения внешней среды – сам объект может не изменяться, но если меняются связанные с ним факторы (например, экономические, социальные, юридические условия), то изменяется стоимость объекта.

Невозможно дать достоверную оценку объекта, не проанализировав текущее и будущее состояние внешней среды его обитания. Необходим детальный макроэкономический анализ страны в целом, отрасли, региона и т.д.

 

4 группа: Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

 

4 .10. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (принцип НЭИ) – из возможных вариантов использования объекта оценки выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности объекта.

При оценке бизнеса применяется, если речь идет о компании, подвергающейся реструктуризации. Если же цель оценки - расчет стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то принцип НЭИ не применяется.

Применяется в сфере оценке недвижимости и МОТ. НЭИ может не совпасть с текущим использованием объекта.

Использование объекта должно быть:

- физически возможным (размер и форма земельного участка, инфраструктура и транспортная доступность позволяют реализовывать выбранный вариант использования);

- законодательно разрешенным (соответствует юридическим нормам);

- экономически целесообразным (использование объекта приносит доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);

- приносить максимальную прибыль.

 

Подходы к оценке

.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

 

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)» называет три подхода. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

 

1. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Отражает доход и риски, связанные с оцениваемым объектом.

ДП применяется для определения рыночной и инвестиционной стоимости.

В основе доходного подхода лежат принципы:

- полезности

- ожидания

 

2. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

СП применять нецелесообразно при недостаточной развитости рынка, а также, если оцениваемый объект является специализированным или обладает исключительными выгодами или обременениями.

В основе сравнительного подхода лежат принципы:

- спроса и предложения

- конкуренции

- замещения

- внешней среды

- вклада

В настоящее время сравнительный подход часто называют «рыночным». В официальных документах используется термин «сравнительный».

15. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Применение ЗП становится предпочтительным, а иногда и единственным в случаях:

- когда оцениваются новые или недавно построенные объекты

- когда необходим анализ НЭИ земельного участка

- когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства

- для оценки объектов незавершенного строительства

- для оценки в целях страхования

- в случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов в оценке.

Таким образом, затратный подход отражает прошлое объекта, сравнительный (рыночный) – его настоящее, а доходный – будущее (см. рис. 1)

 

 

З.П. С.П. Д.П.

 
 


время

 

дата оценки

 

Рис. 5.1. Соотношение походов во времени

 






Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:

vikidalka.ru - 2015-2024 год. Все права принадлежат их авторам! Нарушение авторских прав | Нарушение персональных данных