Коэффицент операционных расходов

Коэффициент операционных расходов (КОР) (operating expense ratio) – отношение операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу).

ОР

КОР = ————————— 100%.

ПВД (ДВД)

В ОР не учитываются расходы по ОД и подоходные налоги.

КОР бывает различным для различных типов объектов собственности.

Например, в условиях абсолютно чистой арендывсе ОР выплачиваются арендатором, а не собственником и, следовательно, КОР = 0. КОР может быть меньше или равен 15% по условиям получистого арендного договора, когда собственник несет расходы по оплате только некоторых видов статей расходов, – например, страховка или налоги на недвижимость, для большинства квартир типичен КОР = 33–45%, за исключением тех случаев, когда арендная плата не включает оплату всех коммунальных услуг, иначе КОР может превысить 50%(если арендная плата включает оплату всех

коммунальных услуг, то и ОР собственника велики). Для офисных зданий, по которым ОР включает затраты на уборку помещений и на оплату таких дорогостоящих услуг, как содержание лифтов, холлов и туалетных комнат, характерен высокий КОР = 45–60%.

Собственники должны вести постоянный мониторинг данного показателя с тем, чтобы улавливать все его изменения. Такой анализ позволяет выявить проблемы, требующие дополнительного внимания, и открывает возможности для экономии текущих расходов. Оценщик должен пытаться оценить ОР при условии типичного компетентного управления. Любые нестандартные случаи, отличающиеся от общепринятых норм, могут быть приписаны только к решениям управляющего и не имеют никакого отношения к ОН.

Коэффициент покрытия долга (КПД) (debt service coverage ratio)– отношение значения чистого операционного дохода (ЧОД) к сумме ежегодных отчислений по обслуживанию долга

ЧОД

КПД = ————.

ОД

Как и КС, КПД дает информацию о превышении ЧОД над фиксированными выплатами по ОД, важную как для кредиторов, так и для инвесторов. Многие кредиторы устанавливают минимальный уровень КПД так же, как и КИДа. Минимальный уровень КПД зависит от вида недвижимости, экономических условий рынка и географии района (ЧОД в числителе).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: