Специальный субъектный состав. …………..

Единственным видообразующим признаком является его предмет (объект недвижимости). При этом перечень объектов определяется ст. 130 ГК (+ единый недвижимый комплекс, предусмотренный ст. 133 прим ГК).

Форма договора – простая письменная, в виде единого документа, несоблюдение влечет его недействительность. Соответственно договор консенсуальный – с момента подписания заключенный (вступает в силу).

2 существенных условия:

1. Предмет договора. В договоре необходимо указать все данные, которые позволяют достаточно определенно установить тот объект недвижимости, который должен быть передан покупателю. Если предмет отдельно расположенный архитектурный объект, то необходимо указать данные, которые определяют расположение этого объекта на соответствующем земельном участке. Если предмет договора помещение, то необходимо указать расположение этого объекта в составе соответствующего здания, сооружения или иного объекта недвижимости. При отсутствии в договоре этих данных предмет считается несогласованным, а договор не заключенным. Перечь и содержание те документов, которые должны определять предмет договора в каждом конкретном случае определяется ЗД-вом о кадастровом и техническом ЗД-ве. По общему правилу на момент заключения договора объект недвижимости должен существовать в объективной реальности и права на этот объект уже должны быть зарегистрированы в едином гос реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРПН). Общее правило. Исключение же отсюда будущая недвижимость. Здесь возникает проблема индивидуализации этого объекта, суть проблемы в том, что в момент заключения договора объекта недвижимости нет и дать его точное описание невозможно и его положение также. Тогда это может повлечь за собой признание этого договора незаключенным. Эта проблемы была решена постановлением ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54. Данное постановление не противоречит ГК. Потому что ссуд ВАС толкует нормы соответствующие с т.з. горизонтальной иерархии. Т.к. нормы параграфа 1 главы 30 не содержат такие правила, тогда в этой части могут применять положения ДКП. Согласно п2 постановления №54 достаточно указать кадастровый номер.

Индивидуализация предмета может быть осуществлена путем указания: место недвижимости, ориентировочная площадь, строительный адрес объекта.

Согласно п.3 постановления №54 стороны могут предоставлять доказательства, которые подтверждают направленность воли по передаче конкретного объета. При продаже строения необходимо учитывать, чтосамо строение иучасток земельный пож этим строением образуют единый строительно технический и хозяйственно-эксплутационный объект. Для правильной эксплуатции которого необходим не только земельный участок в габаритах строения, но и в пределах обслуживающей территории. Площпть обслуживающей территории определяется в каждом конкретном случае приминительно к конкретному объекту недвижимомти на основании технико-нормативных требований. По общему правилу закрепленному в п. 1 ст. 552 ГК при переходе права собственности на строение покупателю переходя права на ту часть земельно участка, которая занята как самим объектом недвижимости, так и та часть, которая находится в пределах обсулживающей территории. По общему правилу отчуждение строения, находящегося на земельном участке отчуждается вместе с земельным участком. Зак исключением 2 случаев:

1) Если отчуждается только часть строений,

Цена.

Лекция № 5 ()

Договор продажи предприятий (ДПП)

Отдельный вид ДКП, конструкция которого закреплена в нормах параграфа 8 главы 30 ГК. Договор характеризуется 2-мя видообразующими признаками: предмет договора и субъектный состав (предмет предопределяет состав).

Предметом выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При этом из анализа норм ст. 132 ГК модно сформулировать состав тех элементов, которые образуют этот имущественный комплекс:

1. Материальные активы (те активы, которые воплощены в предметную форму):

· Основные средства – земельный участок (участки), здания, сооружения, иные объекты недвижимости на этом участке/ участках, оборудование.

· Оборотные средства – инвентарь, сырье, продукция.

Помимо этого в состав материальных активов может включаться коммуникация и инженерно-технические сети и системы снабжения.

2. Нематериальные активы:

· Право требования (в совокупности дебедеорскую задолженность – то что должны кредитору)

· Долги – образуют кредиторскую задолженность

· Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности, используемых в деятельности предприятий.

· Исключительные права на средства индивидуализации ЮЛ (если собственник предприятия), самого предприятия как имущественного копмлекса (коммерческое обозначение) (перечень в ст. 1225 ГК – общие параметры того что может и должно включать в активы)

Активы могут быть и могут не быть. Это должен быть единый, неделимый комплекс.

Субъектный состав:

Имущественный комплекс может находиться только в собственности субъекта предпринимательской деятельности (либо коммерческая организация (ЮЛ), либо ИП без образования ЮЛ). Стороны это также субъекты предпринимательской деятельности.

Особенности:

· Предметом такого договора является действующее предприятие, именно поэтому в обороне также в состав этого предприятия (бизнеса) включают наработанную клиентуру, деловую репутация, коммерческие и технологические субъекты рынка сбыта. В составе предприятия эти элементы не указываются.

· Не могут передаваться в составе предприятия те права, которые были приобретены собственником на основании специального разрешения, лицензии на занятие соответствующей спец деятельностью.

Необходимо отличать продажу предприятия по смыслу параграфа 8 главы 30 ГК и так называемую «Продажу фирм». Сам термин продажа фирмы – используется в предпринимательском обороте.

Под так называемой продажей фирмы участники оборота обычно понимают – обычную куплю-продажу долей участия в корпоративных коммерческих организациях. При продаже долей участия собственник предприятия не меняется, меняется только состав участников самой организации.

При продаже предприятия меняется собственник этого имущественного комплекса (в ЕГРПП)

Договор является консенсуальным, заключается в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, до 1 марта 2013 года требовалось его обязательная гос регистрация, теперь не требуется. Не соблюдение простой письменной формы в форме единого документа влечет его недействительность.

Перед продажей предприятия продавец обязан произвести своего рода «предпродажную подготовку» по удостоверению состава и стоимости продаваемого предприятия.

Осуществляется такая подготовка:

1. Посредством полной инвентаризации всех материальных активов. Для проверки фактического наличия числящегося на балансе предприятия вида имущества, их сохранности, описания основных признаков и определение текущего состояния. Завершается этот этап составлением инвентаризационного акта (опись). Затем продавец обязан составить так называемый сводный бухгалтерский баланс с целью учета как материальных, так и не материальных активов.

2. Затем, продавец должен осуществить аудиторскую проверку в целом предприятии с целью установления соответствия его финансовой отчетности предъявляемым требованиям. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса. Проводится всегда независимым аудиторов, своими силами продавец не может. Завершающее действие – это оценка предприятия, также осуществляется независимым оценщиком посредством проведения оценочной экспертизы.

3. И последнее, что должен сделать продавец – это учесть отдельно все долги, связанные с деятельностью предприятия.

Т.О. совершением всех действий к моменту подписания договора должны быть составлены следующие документы:

· Акт инвентаризации

· Бухгалтерский баланс

· Заключение независимого аудитора

· Акт оценки

· Перечень долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов и тех требований, которые связаны с деятельностью предприятий.

Отсутствие любого из этих документов расценивается как несоблюдение формы договора и влечет его недействительность.

Исполняется такой договор также как и договор продажи недвижимости одномоментного, посредством подписания передаточного акта (акт продажи). Перед подписанием передаточного акта продавец обязан в письменной форме уведомить всех должников по обязательствам, связанных с деятельностью предприятия, при этом согласие должников не требуется (необходимо только уведомить), поскольку в составе предприятия уступаются права требования.

Кредиторы – также в письменной форме нужно уведомить, чьи требования связаны с деятельностью предприятия, с целью получения от них согласия. В данном случае – это частный случай перевода долга. А при переводе долга обязательно требуется согласие кредитора.

Кредиторы на самом деле должны дать согласие не на продажу предприятия, а речь идет о согласии на правопреемство в части имущества предприятия, в той части, которая образует долги. Соответственно продавец должен в письменном уведомлении указать все данные, позволяющие определить покупателя. Затем направив всем эти уведомления продавец должен дождаться от них ответа в письменной форме, срок для ответа 3 месяца со дня получения уведомления. Продавец должен дождаться ответа от каждого из них.

Что может сделать уведомленный кредитор в течении 3 месяцев?

1. Дать согласие на продажу предприятия.

2. Если не согласен с действиями продавца, то вправе по своему выбору либо потребовать досрочного исполнения или досрочного прекращения соответствующего обязательства. И потребовать от продавца причиненные этим убытки (например: если до продажи предприятий его собственник взял в банке кредит сроком на 3 года, а через пол года принял решение о продаже предприятия, то уведомляемый банк вправе потребовать уплаты долга. Либо кредитор может потребовать признание договора недействительным полностью либо в соответствующей части). При этом нормы ст. 562 ГК, следует толковать следующим образом, а именно речь идет о признании недействительным договора в части правопреемства. А если уведомленный кредитор в течении этих 3 месяцев не даст никакого ответа, тогда он считается кредитором не давшим согласие на перевод долга и обязанной стороной перед ним остается продавец. До тех пор пока кредитор не даст согласие на перевод долга или соответствующие обязанности не будут надлежащим образом исполнены продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность.

Неуведомленный кредитор вправе предъявить вышеуказанные требования в течение 1 года. Начиная с того момента, когда он узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже. Эти сроки являются сокращенными сроками исковой давности. При подписании передаточного акта (при продаже) в самом акте необходимо также указать:

1) Данные о составе предприятия,

2) Данные об уведомлении кредиторов и о результатах такого уведомления,

3) Данные о выявленных недостатках

4) Данные об имуществе, обязанности по передачи которого невозможно исполнить в виду его утраты.

5) Данные о составе задолженности, не учтенной балансом.

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта и с этого момента на покупателя переходит риск случайно гибели или случайного повреждения имущества. Право собственности возникает у покупателя с момента гос регистрации. Это общее правило

Как исключение договором продаже предприятия может быть предусмотрено сохранение права собственности за продавцом, либо до момента полной оплаты предприятия, либо до момента наступления в договоре указанных обстоятельств, относительно которых известно, что они непременно наступят.

В случае передачи в составе предприятия долгов, которые не были указаны ни в договоре, ни в передаточном акте покупатель вправе потребовать уменьшение покупной цены на сумму неучтенной задолженности, но при этом он обязан самостоятельно погасить эту задолженность.

В случае передачи в составе предприятия некачественных материальных активов покупатель вправе предъявить те же требования, что и при обычной купле-продаже. Покупатель может требовать расторжения такого договора и возврата суммы покупной цены, если докажет, что недостатки, которые были выявлены не были устранены продавцом, либо устранение таких недостатков невозможно.

Договор мены

Нормы о договоре мены выделены ЗД-лем в отдельную 31 главу, объясняется это тем, что это самостоятельный тип договора, который с купле-продажей имеет только общую цель, а именно передача имущества в собственность. Принципиальное отличие в том, что обе стороны по отношению друг к другу одновременно выступают в качестве продавца и покупателя, а формой встречного предоставления за переданный товар выступает равноценный товар.

Предмет такого договора – товары в предметной форме, не могут выступать обязательства по выполнению работ и оказанию услуг. Судебно-арбитражная практика не относит к договорам мены такие двухсторонние сделки, которые предусматривают обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, а также те соглашения, по которым передача товара производится в обмен на уступку права требования. Такие соглашения трактуются судами как смешанные договоры, содержащие элементы купле-продажи и других договоров. Правила главы 31 ГК применимы к обмену жилыми помещениями, которые принадлежат сторонам на праве собственности. Если обменщики обладают жилыми помещениями на основании договоров соц найма, то предмет обмена в данном случае – П и О, связанные с использованием жилого помещения по договору соц найма. Глава 31 не применима, а отношения сторон регулируются ЖК (ст. 72, 73). В силу близкого сходства договоров купли-продажи и мены, обусловило то, что нормы главы 32 ГК не дают подробной регламентации обязательств мены. Ограничиваясь только спецификой, поэтому к договору мены применяются правила о купле-продаже, не противоречащей спец нормам гл. 31 ГК и сущности договора мены. Не применимы к отношениям мены параграфы 2, 4, 5, 6 главы 30 ГК.

Также не применимы положения параграфа 1 главы 30 ГК касающегося денежных платежей. ГК содержит в 31 главе 3 доп нормы, которые отражают специфику этого договора. Это стоимость обмениваемых товаров ст. 568 ГК, ст. 569 ГК и переход права собственности на обмениваемые товары ст. 570 ГК.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: