Обязанности сторон по договору аренды. Судьба улучшений арендуемого имущества. Прекращение договора аренды.

Обязанности сторон по ДА Судьба улучшений арендуемого имущества. Прекращение ДА.
Основная обязанность своевременно отдать арендуемое имущество, которое соответствует договору, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к имуществу документами. При этом необходимо соблюдать срок передачи, если такой срок не был установлен, то арендодатель обязан передать имущество в разумный срок(ст.314). если арендодатель не исполняет ее, то арендатор вправе по своему выбору:
1) Потребовать предоставления ему имущества в принудительном порядке и возместить ущерб, вызванный просрочкой.

2) Арендатор может потребовать расторжения договора и возмещения ущерба
Если имущество, которое было передано с просрочкой арендатором, то он уже не вправе заявлять требования о расторжении договора, а только требует возмещение убытков.
Если передал без принадлежностей и использование имущества исключается, то арендатор вправе потребовать предоставления принадлежностей или расторжения договора и возмещения убытков.
За весь период пока имущество им не использовалось, не может взыскивать арендная плата, если отсутствие принадлежностей препятствует. Если не препятствует, то нельзя требовать расторжения, а только возмещения убытков.

Арендодатель обязан предоставить имущество в надлежащем состоянии. Чаще всего объектом аренды становиться имущество бывшее в употреблении, поэтому в договоре арендодатель обязан указать на степень износа. Это указание на недостатки имущества. Одновременно, если есть иные недостатки они должны быть указаны в самом договоре или передаточном акте по требованию арендатора. Арендодатель не отвечает за следующие виды недостатков:

1) За те, которые были указаны в договоре.

2) За те, которые хотя и не были заранее не были оговорены, при этом были известны арендатору. Это относиться к тем случаям, когда одно и тоже имущество одно и тоже лицо арендует неоднократно
3) За те, которые арендатор мог и должен был обнаружить во время осмотра имущества или во время проверки его исправность непосредственно при передаче, он за них не отвечает.

Во всех иных случаях отвечает за все недостатки, также и за скрытые, о которых он не знал на момент заключения договора.

Правовое значение имеют те недостатки, которые препятствую использованию имущества полностью или частично. Которые не влияют на пользование имуществом соответственно не влекут за собой ответственности арендодателя, но они должны быть зафиксированы при передаче имущества для оценки этого имущества на момент его возврата.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе использовать следующие способы защиты:

1) Требовать от арендодателя безвозмездного их устранения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо уменьшения собственных расходов на их устранения. В последнем случае сумму понесенных расходов арендатор может непосредственно удержать из суммы арендной платы при условии предварительно уведомления арендодателя. В этом случае целесообразно зафиксировать сам недостаток, оценить предполагаемые расходы, включить всю информацию в состав письменного извещения уведомления.

2) Потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

В любом случае при обнаружении недостатков арендатор должен незамедлительно уведомить арендодателя. У арендатора возникает право незамедлительно заменить арендуемое имущество другим аналогичным имуществом или принять меры к устранению недостатков.
Право на расторжение договора специально оговорено в нормах ст.612 необходимо исходить из презумпции того, что данное нарушение существенно нарушает интересы арендатора. Любая презумпция опровержима - если в суде будет доказано, что права и интересы арендатора существенно не нарушались, то действия арендатора по расторжению договора и возмещения убытков могут быть расценены, как злоупотребление правом и в силу нормы ст.10 в защиту такого права может отказано, суд вправе отказать в иске расторжения договора.

Если применение арендатором указанных в п. 1 ст.612 способов защиты не покрывает его убытков, то они взыскиваются в непокрытой части. Это право реализуемо в тех случаях, когда сумма убытков значительно превышает размер арендной платы и полное возмещение убытков за счет арендной платы нарушает интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать любые убытки причинённые передачей некачественного имущества при расторжении договора.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество, так как по общему правилу в ст.612 передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они могут обладать в силу закона или договора, это могут быть как вещные, так и обязательственные права, которые могут значительно ограничить возможности арендатора по использованию имущества. Не исполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать, либо уменьшению арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

После передачи имущества во владение у арендодателя возникает дополнительная обязанность пассивного типа, то есть воздерживаться от любых действий, которые препятствуют арендатора во владении и использования этого имущества.

Арендодатель обязан, по стольку поскольку он является собственником нести бремя содержания имущества, но оно в силу договора может быть распределено между сторонами такого договора.
Капитальный ремонт это такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендуемого имущества без которого такое имущество не может быть использовано по назначению. Арендодатель обязан проводить ремонт в соответствие с теми сроками, которые установлены договором. Если сроки не установлены и отсутствует необходимость, то производить в разумный срок.
Самостоятельно произвести капитальный ремонт. Все расходы которые им будут понесены взыскать с арендодателя либо зачесть в счет платежей. Во избежание проблем с доказывание хм целесообразно предварительно уведомлять арендодателя в письменной форме с приложением тех документов х, которые обосновывают необходимость капитального ремонта и подтверждают необоснованный расчет предстоящих расходов.

Он может потребовать уменьшения арендной платы.

Он может потребовать расторжения договора или возмещения убытков.

В тех случаях, когда во время капремонта сопряжено с невозможность владеть и пользоваться этим имуществом, то арендатор вправе потребовать от арендотара предоставить аналогичное имущество. Если у арендодателя нет возможности заменить имущество, то плата за весь период не взыскивается. Оставаясь собственником имущества, арендодатель может распорядиться имуществом.
Обязанности арендатора:

1) Обязан пользоваться имуществом исключительно по условиям договора (договорный режим использования), а при отсутствии таких условий в соответствие с назначением имущества (законный режим имущества). Пр нарушении режима пользования арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков в силу п.3 ст.616.

2) По общему правилу обязан лично владеть и пользоваться арендуемым имуществом, а это значит одно, если он желает уступить свое право пользование или предоставить пользование другому лицу, то нужно согласие арендодателя. Ст.615 ч.2 (письменное согласие) Форма и способы такого согласия не имеет принципиального значении.

Это может быть заранее определено в договоре. Это правило относиться ко всем случаям арендуемого имущества, как то безвозмездное пользование.

3) Обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и с этой целью нести расходы, производить ремонт, который в отличие от капитального не связан с заменой частей имущества. Эти обязанности касаются владеющего арендатора.

4) Своевременное внесение арендной платы. В случае существенного нарушения внесения платы, арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платы в установленный им самим срок. Не более, чем за два срока подряд. Например, если договором предусмотрены ежемесячные платежи может потребовать оплаты за 2 месяца вперед. Если более 2 раз подряд не вносит платы, то вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Владельческий арендатор по истечении срока действия договора, либо по истечении тех сроков, которые предусмотрены п.2 ст. 610 обязан, возвратит имущество в том же самом состоянии с учетом нормального износа (определяется либо обычными предъявляемыми требованиями, либо технико-нормативными документами). При не своевременном возврате арендная плата должны вноситься до момента фактического возврата, но только в тех случаях, когда просрочка возврата была вызвана уклонением от принятия имущества. Если Д.А. была установлена неустойка за несвоевременный возврат, то она штрафная нестойка. Так же взыскиваются все убытки вызванные просрочкой. Если по истечению срока действия договра арендатор продолжает пользоваться арендуемым имущество, при это нет требований со стороны арендодателя о возврате, то по общему правилу Д.А. считается возобновленным на неопределенный срок на тех же самых условия, это правилу относиться к тем, где указывается срок. В этом случае прекращается только по основаниям п.2 ст.610.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: