Судьба улучшений арендуемого имущества. Основания и порядок досрочного прекращения ДА

Позиция Оверченко: улучшение арендованной вещи – это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. Данное определение является неполным.

Васильева предлагает (представитель московской школы): улучшения повышают эксплуатационные и потребительские качества имущества, а следовательно и его цену.

…Эта позиция является общепринятой в судебной практике. Судебная практика понимает: Под улучшениями понимает любые работы капитального характера, которые повышают качественные характеристики объекта в связи с его модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием и переоборудованием. Самое главное условие, что в результате всех этих действий не должно появляться самостоятельного объекта права. Поэтому возведение строения на арендуемом земельной участке, капитальная пристройка здания, надстройка этажа, улучшениями с т.з. ст. 623 ГК не считаются.

Последствия улучшения арендуемого имущества определяются их характером: отделимы они без вреда или неотделимы. Главное условие – возможность привести основное имущество в прежнее состояние. Если невозможно привести в прежнее состояние, которое было до момента передачи арендатору, то неотделимое.

Отделимое улучшение является собственностью арендатора, а неотделимое – собственностью арендодателя. В принципе любые изменения должны вноситься с согласия арендодателя. Но особое значение имеет в отношении неотделимых улучшений: будет ли арендодатель возмещать стоимость работ.

Если улучшения производились с согласия арендодателя, то в силу п. 2 ст. 623 ГК, арендодатель обязан арендатору их стоимость. Если без согласия – возмещению стоимость этих работ не подлежит. Данное правило императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Отступление возможно только в силу закона. Согласие может быть оговорено непосредственно при заключении договора, либо может быть выражено в процессе исполнения договора. В последнем случае арендатор направляет арендодателю письменное уведомление с обоснованным расчетом стоимости предстоящих улучшений, с обоснованием необходимости их внесения. Если согласие было получено, то эти действия необходимо рассматривать как соглашение об изменении договора. Если основной договор был заключен в форме единого документа подписанного сторонами, то соглашение об изменении или дополнении договора должно быть именно в этой форме. Допустим договор был заключен в виде единого документа подписанного сторонами. Арендатор желающий получить согласие на внесение улучшения в арендуемое имущество, должен составить в 2ух экземплярах проект соглашения в виде единого документа. В самом договоре необходимо указать на основании чего заключается это соглашение (делается ссылка на основной договор). Если форма не соблюдена, то наступают те последствия, которые характерны для несоблюдения формы сделки. В частности, если вообще форма не была соблюдена, то применяется либо п. 1 ст.162 ГК, либо специальные последствия п. 2 ст. 162 ГК. Если согласие на улучшение не было получено, непосредственно при заключении договора или в процессе его исполнения, оно может быть получено после передачи имущества арендодателю в виде так называемого последующего одобрения. Если при возврате этого имущества они были зафиксированы в передаточном акте и арендодатель подписал этот передаточный акт, то это приравнивается к выраженному одобрению. Но это не применяется в тех случаях, если требуется письменная форма в виде единого документа, или же закон прямо не предусматривает, что несоблюдение письменной формы влечет его недействительность.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендатор становиться собственником арендованного имущества при наступлении таких обстоятельств, как истечение срока договора аренды, или до истечения срока, при условии внесения всей арендной платы. Судебная практика рассматривает договор аренды с таким условием как смешанный договор: нормы регулирующие аренду и куплю-продажу. Причем возможность выкупа может быть как право арендатора, либо как его обязанность. В первом случае он вправе реализовать это право, либо отказаться. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить арендуемое имущество влечет для арендатора те же последствия, что и для покупателя, который уклоняется от продажи товара.

Прекращение договора аренды. Право арендатора на возобновление договора аренды и на преимущественное заключение договора

Договор аренды как и любой договора прекращается по общим основаниям, которые гл. 26 ГК, устанавливаются для всех договорных обязательств. Но некоторые применяются с учетом правил, содержащихся в гл. 34. Например: нормы ст. 418 ГК, применяются с учетом правил ст. 617 ГК. В частности, в случае смерти гражданина, арендующего объект недвижимости, то его права и обязанности по такому договору переходят к его наследнику (включаются в состав наследства). А это значит, что арендодатель не вправе отказывать наследнику пользоваться этим имуществом, в течение оставшегося срока договора, также не вправе требовать его возврата. Т.е. договор продолжает действовать независимо от того переоформлен он или нет. Нормы ст. 619 и 620 ГК регламентируют случаи досрочного прекращения договора аренды, по инициативе каждой из сторон в случае существенных нарушений условий договора. Перечень в этих статьях – неисчерпывающий. Более того, стороны могут предусматривать основания прекращения договора, которые не связаны с какими либо противоправными действиями. Стороны могут также в качестве основания прекращения договора, указать обстоятельства относительно которого им не известно наступит оно или нет. В этом случае применяются правила ст. 157 ГК.

Если арендодатель реализует свое право на одностороннее расторжение договора по одному из оснований ст. 619 ГК, то он сначала должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства, либо об устранении недостатков, нарушений. Если арендодатель это требование не исполнит, то в этом случае, это означает, что не соблюдена досудебная процедура урегулирования спора и в этом случае, если иск был подан в СОЮ, то суд возвращает такое исковое заявление (ст. 135 ГПК), а если в арбитражный суд, то оставляет его без рассмотрения (ст. 148 АПК).

В отличие от арендодателя арендатор в общем то не обязан соблюдать такой претензионный порядок. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке вследствие нарушений. И только в случае получения отказа расторгнуть договор или неполучения ответа в установленный срок, арендатор может обратиться в суд. Данное требование не содержится в гл. 34. Это прямо следует из п. 2 ст. 452 ГК: требование об изменении и расторжении договора в судебном порядке может быть заявлено, только после получения отказа или неполучении ответа. Пользоваться ей исходя из принципа горизонтальной иерархии.

Когда договором аренды установлен срок его действия и по его истечению арендатор продолжает владеть и пользоваться имуществом при отсутствии возражений и требований со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным, на тех же условиях, но на неопределенный срок. Закон предоставляет арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь не идет о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора. Речь идет именно о преимущественном праве перед другими потенциальными арендаторами заключить этот новый договор. Если арендодатель по окончании срока действия договора аренды не собирается вообще больше кому бы то ни было передавать имущество в аренду, арендатор не может требовать заключения с ним нового договора. Если собственник имуществ по окончании срока действия договора аренды передаст его во владение и пользование другому лицу, но не на основании договора аренды, а на другом правовом основании, то у арендатора не возникает никакого преимущественного права.

Преимущественное право может быть реализовано при одновременном наличии следующих условий:

1. Если это право не было исключено условиями договора аренды.

2. Арендатор в течение всего срока действия договора надлежащим образом исполнял свои обязанности.

3. Арендатор согласен с условиями пользования имуществом, которое арендодатель готов предложить как ему, так и всем остальным потенциальным арендаторам. Если арендодатель намерен увеличить арендную плату, то это по отношению ко всем.

4. Для реализации преимущественного права арендатор должен в письменной форме уведомить о желании заключить новый договор. Если арендодатель добровольно не предоставляет такую возможность, то арендатор может требовать в принудительном порядке.

Если арендодатель не просто отказал в заключении договора, а заключил договор с другим лицом, то арендатор в этом случае вправе по своему выбору в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей и возмещения убытков, либо только возмещения убытков.

Когда собственник имущества «обманывает» арендатора:

1) Когда арендодатель отказывается предоставить ему преимущество, мотивируя это тем, что он не намерен сдавать это имущество в аренду. А позднее выясняется, что оно было передано в аренду в течение одного года с момента расторжения договора. Это приравнивается к отказу предоставить имущества.

2) Заключение договора аренды с другим арендатором, на условиях иных, по сравнению с теми, которые были предложены новому арендатору.

(22.11.2014)

Договор (финансовой аренды) лизинга

Арендодатель -------лизинг------à Арендодатель

(Лизингодатель) (Лизингополучатель)

|

|купле-продажа

|

|

Закреплен в главе 34 ГК – договор лизинга (+ еще ФЗ «О финансовой аренде» 1997 года, здесь появляются сложности, т.к. ГК не предусматривал принятие данного закона).

Здесь арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у продавца (арендатора) и предоставить это имущество за плату во временное владение и пользование. А от других арендный договор, договор финансовой аренды отличается по следующим признакам:

1) Участником правоотношений, возникающих непосредственно из договора лизинга (ДЛ) является продавец этого имущества (предназначенное для передачи), который при этом не участвует ни в самом ДЛ, ни в возникающим из него обязательстве, а является участником другого договора, купле0-продаже, с участием арендодателя.

2) Арендодатель на момент заключения договора не является собственником/ другим титульным владельцем имущества, предназначенное для передачи арендатору. Он обязан приобрести это имущество уже после заключения ДЛ. По сути его действия сводятся к купле-продаже.

3) Арендатор определяет самого продавца (у кого нужно приобрести имущество), а также определяет то имущество. Которое должен приобрести у этого продавца. Арендодатель не отвечает за выбор арендатора. Кроме случаев, когда обязанность выбирать продавца и имущество возложено на арендодателя.

4) Передача арендованного имущество арендатором производится не самим арендодателем, а именно продавцом имущества. А ответственность за неисполнение/ ненадлежащее исполнение продавцом этой обязанности, если оно было допущено по обстоятельствам за которые отвечает арендодатель возлагается именно на арендодателя, что дает право арендатору в силу п.2 ст.668 ГК потребовать расторжение ДЛ и возмещение убытков.

5) Согласно ст.669 ГК именно с момента передачи продавцом арендатор данного имущества, на арендатора переходит риск случайно гибели или случайного повреждения переходит на него. А у арендодателя возникает титул права собственности.

Из истории:

1) Присутствует собственник продукции, заинтересованный ее сбыть (дорогой товар)

2) Желающий приобрести продукцию (нет средств)

3) Финансовый посредник, который готов предложить услугу приобрести имущество для него, но он будет собственником. Если хочет может выкупить, но при этом ты погашаешь мои финансовые затраты.

Правовая природа лизинга:

1) Отдельный вид ДА, который обладает определенными квалифицирующими признаками, которые отграничивают его от других договоров. (придерживает Копылов)

2) Другие авторы считают, что это смешанный договор, представляющий собой трехстороннюю сделку

3) + некоторые считают, что это вообще самостоятельный договор.

(ко в торой позиции) Данный договор не может считаться смешанным договором и считаться трехстороненней сделкой, т.к. смешанным не является: в ДЛ отсутствуют элементы купле-продажи. 2) продавец в заключении ДЛ не участвуют, то обстоятельства, что у продавца возникают обязанности перед арендатором, а арендатор обладает правами требования к продавцу объясняется тем, что сам ДКП является ничем иным как договором в пользу третьего лица (арендатор + ст.430 ГК)

(к третьей позиции) Договоры, который признаются ГК самостоятельными договорными типами, обычно имеют существенное различие во всех своих конструктивных элементах. А вот сравнивая ДЛ и ДА, мы обнаруживаем различие только в предмете и в отдельных правах.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: